埋蔵文化財包蔵地でも大丈夫!マイホームの着工を遅らせない方法

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こんな人におススメの記事です!

■ 建物を建てる土地のリスクについて知りたい人
■ 土地の埋蔵文化財包蔵地について知りたい人
■ マイホームの完成期限を遅らせたくない人
■ 家づくりで失敗や後悔をしたくない人

こんにちは!建築士のしみゆうです。

突然ですが、埋蔵文化財包蔵地ってご存知ですか?

埋蔵文化財包蔵地とは

文化財保護法で定められた埋蔵文化財(石器・土器・貝塚・古墳・遺跡など)が埋もれているとされている土地のこと

 

ほとんどの方は聞いた事が無いと思いますし、「建築に文化財が関係するの?」と感じるかもしれません。

ですが、あなたのマイホームを建てる土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されていたら、もしかしたら数ヶ月、ひどい場合は1年以上も工事の着工が遅れてしまうかもしれないんです。

 

「奈良県や京都府なら文化財が出土するのも分かるけど・・他の県は大丈夫なんじゃ・・」と思うかもしれませんが、そんなことありません。

埋蔵文化財包蔵地は全国で約46万ヶ所あり、指定されていない都道府県は無いと言われていますし、発掘調査も年間約9,000件と言われているので、家づくりをするのであれば他人事でもないんです。

今回は、マイホームを建てる土地に関わる事柄の1つである、「埋蔵文化財包蔵地とはどんなものか」と「マイホームの工事着工を遅らせない方法」についてまとめてみました。

 

埋蔵文化財包蔵地について

マイホームを建てる土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されていたので試掘の作業中

文化財保護法という法律で、国や県などに指定された土地(埋蔵文化財包蔵地)で土木工事などの開発工事を行う際には、都道府県や政令指定都市などの教育委員会に事前に届けを出すことが義務付けられています。

この土地の土木工事には、建物を建てる際の「地盤改良工事」や「基礎工事」が該当するので、建物を新築する場合は工事着工の60日前迄に届け出が必要になります。

 

そして、事前に届け出を出しておけば、建物の工事着工迄に1~2日かけて土地の試掘(簡易調査)を行ってくれます。

その際に文化財が見つからなければ予定通りに工事を着工できますが、もし文化財が発掘されると本掘(本格的な調査)が始まる事になるんです。

本掘の期間ですが、最低でも2ヶ月はかかることが多く、長い時は1年を超えることもあり、調査が終わるまでは建物の工事を進める事が出来ません。

 

気になる調査費用ですが、個人の戸建て住宅の場合は行政庁が負担してくれるので建て主に費用の負担はありませんが、事業用や法人の土地の場合は所有者が負担する必要があります。

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埋蔵文化財包蔵地による本掘を避ける方法ーまとめ

マイホームを建てる土地から文化財が出ても本掘を避ける方法がある

まずは、マイホームを建てる土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されているかを調べる方法ですが、

意外と簡単で、その土地の住所が分かれば、土地を管轄している都道府県や政令指定都市などの「教育委員会」や「遺跡分布地図」で簡単に調べることが出来ます。

もちろん指定されていなければ届け出の必要もありませんし、試掘による調査もありません。

 

土地を購入する場合は、土地の売買契約時の重要事項説明で文化財保護法についての説明があるはずですが、

土地の購入後に埋蔵文化財包蔵地に指定されることもあるので、土地の購入から建物の建てるまでに期間が開く場合は注意して下さいね。

「土地の売買契約での重要事項説明」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。

【家づくりでの土地売買契約の注意点】重要事項説明書とは

2017.01.21

 

最後に、もし試掘で文化財が出ても本掘を避ける方法があります。

まず1つは、建物の基礎と文化財の遺跡との間に土を盛って、保護層を作る方法です。

しかし、保護層をつくる事で建物のGL(地盤面)の高さが変わる場合は、建築確認申請の計画変更が必要になりますし、地盤の強度が足りない場合は普通の地盤改良工事では回避することが出来ません。

 

もう1つは、特殊な地盤改良工事により土地の掘削範囲を最小限に抑える方法です。

こちらであれば、地盤改良工事の費用は余分にかかってしまいますが、予定通りに建物の工事を着工することが出来ます。

しかし、土地を管轄している教育委員会によって本掘を行う基準が違うことがありますし、土地の地盤強度が極端に弱い場合はこの方法でも本掘を避けられないことがあるので、必ず事前確認が必要です。

 

埋蔵文化財包蔵地に指定されていても、個人の住宅であれば費用などの大きなリスクはありませんが、最悪の場合は「工事の着工」や「建物の完成」が遅れることもあるので覚えておいて下さい。

(私の知っている限りでは、建替えのお客さんの土地で住宅会社の設計者が埋蔵文化財包蔵地の確認を怠っていて、建物の着工が遅れたという事例がありましたので、

住宅会社に任せておけば100%安心という訳でもないのが、悩ましいところですね。)

今回の問題解決と総まとめ

■ 埋蔵文化財包蔵地に指定されている土地は、着工の60日前迄に届け出が必要
■ 都道府県や政令指定都市などの教育委員会で、土地の指定の有無が調べられる
■ 試掘で文化財が発見された場合は本掘になるので、マイホームの工事着工が遅れてしまう
■ 個人の住宅なら、埋蔵文化財包蔵地に指定されていても発掘費用の心配は無い

「家づくりマニュアル④土地探しの秘訣と注意点」へは、下記のリンクから移動できます。

【家づくりマニュアル④】土地探しの秘訣と注意点

2017.02.02

「家づくりの流れ」については、下記のリンクから移動できます。

【完全保存版】初心者必見!家づくりの流れと必要期間の総まとめ

2017.01.08
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