契約前に確認!土地の条件による11のコストアップとコストダウン

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こんな人におススメの記事です!

■ 土地の条件によるコストアップを避けたい人
■ コストパフォーマンスの高い家づくりをしたい人
■ 家づくりで失敗や後悔をしたくない人

初家さん
土地の条件によっても、コストを抑えることが出来るんですね。

私は、住宅会社さんに土地探しをしてもらう予定だったから助かったけど、土地の購入後だったら手遅れになっちゃいますね。

しみゆう
確かに、いくら気に入った土地でも、予期せぬコストアップがあっては、これから始まる家づくりに支障をきたしてしまいます。

そんなことが無い様に、どんな土地を選べばコストダウンにつながるかを知っておいて下さいね。

土地によっては大幅に建築費用が増加することがあります

建築によるコストアップを防げる土地

こんにちは!建築士のしみゆうです。

土地に建物を建てるためには、様々な「法の規制」や「建築条件」などが関わってきます。

それに伴い、思いがけない費用が発生することも少なくありません。

 

ですが、事前に注意しておけば、「予期せぬコストアップを防ぐこと」や「費用を最小限に抑えること」も出来るんです。

今回は、建物を建てる土地に関わる費用についてまとめてみました。

コストダウンが見込める土地ってどんな土地?

コストダウンが望める土地

まずは、「どのような条件でコストアップするのか」「何に注意すればコストダウンに繋がるのか」を具体例を挙げてみましょう。

防火・準防火地域を選ばない

土地は地域によって火災の危険を防除するために「防火地域」や「準防火地域」に指定されていることがあります。

建築基準法の規定で建物の大きさによっては、防火地域の建物は耐火建築物にする必要がありますし、準防火地域の建物は準耐火建築物にする必要があります。

木造構造の建物を耐火建築物にする事は非常に困難ですが、準耐火建築物にすることは可能です。

 

ですが、「アルミサッシ」や「ガラス」などの仕様を変更したり、「外壁」「軒裏」などを防火構造とする必要があるため、通常の建築費より1~2割程度のコストアップが必要となります。

このコストアップを避けるには、「防火地域」や「準防火地域」での土地購入を避けるしかありません。

地域指定の確認は、地区町村役場の建築指導課で調べるが出来るので参考にして下さい。

地盤改良工事の必要が無い土地

建物を建てる土地の地盤が軟弱な場合は地盤強化のために、一般的に60~100万円程度の地盤改良工事が必要となります。

という事は、地盤改良工事の必要無い土地を選べば、全体のコストを押さえられると言うことです。

 

注意が必要なのは、建物の構造(木造・鉄骨造・RC造)によって必要な地耐力(地盤の強度)は違いますし、隣地が地盤改良工事が必要なかったとしても、地盤調査をするまでは工事の有無は分からないということです。
※建設する建物の条件によって地盤調査を「行う位置」や「基準」が変わるので、事前に地盤調査を行っても結果が変わることがあります。

しかし、「市町村区役所のハザードマップ」や「地盤調査業者のデータ」などで、おおよその予測は出来るので確認することをおススメします。

擁壁工事や造成工事が必要の無い土地

建物を建てるために「土地の造成」や「擁壁の建造」が必要となる土地もあります。
※傾斜地・がけ地・山間部などに多い傾向があります

特に、建物の配置によっては擁壁の建造費用が数百万円もかかることがあるので、土地購入の際に注意すれば全体のコストを抑えることが出来ます。

 

「宅地造成等規制法」や「がけ地条例」などの「許可」や「検査済み証」があれば、擁壁の建造が必要無くなることも多いので、念のために市区町村役場の都市計画課などで確認してはいかがでしょうか。

(実際に、擁壁工事の費用を捻出するために、建物の仕様を大きくグレードダウンした現場を担当したこともあります。

お施主さんも最初は「不動産会社を訴えてやる。」って言ってたんですが、重要事項説明書にも記載がある内容だったので、どうしようもありませんでした。)

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建物の解体工事が必要で無い土地

購入した土地に既存の建物がある場合は、建物の解体工事が必要となります。

気になる解体工事費ですが、「建物の大きさ」や「建物の構造」などによって大きく変わりますが、最低でも60~80万円以上は必要となります。

 

これを見落とす事はまずありません。

しかし、「建ぺい率」や「接道状況」などによっては、「予定していた大きさの建物が建てられない」や「そもそも、新築工事が行えない」といったこともあるので注意が必要です。

建築基準法に関わる条件などについては、市区町村役場の建築指導課などで調べることが出来ます。

上下水道が引き込まれている土地

全ての土地が上下水道に繋がっている訳では無いので、上下水道の引き込み工事が必要な土地もあります。

購入した土地から一番近い配管に繋ぐ必要があるため、距離によって大きく変動しますが、100万円以上かかることも珍しくありません。

市区町村によっては下水道は無料で工事を行ってくれることもありますが、工事完了までに3ヶ月以上かかることも多く、上水道の工事に関しては施主負担となるのが通例です。

 

もちろん、土地の売買契約時に重要事項説明が義務付けられていますが、市区町村の上下水道局で調べることも出来ます。

上水道のメーター口径が適切な土地

土地の購入時点では見落としやすい条件に、上水道のメーター口径があります。

上水道のメーター口径とは、宅地内に設ける水道管の太さのことで、市区町村により敷地内で使用できる水栓の数が決められていることがあります。

例えば、水道管が13㎜の場合は水栓は5つ迄という市区町村の場合は、「キッチン」「トイレ」「お風呂」「洗面所」「外部水栓」の5か所までは設置可能ですが、「食器洗い洗浄機」や「2か所目のトイレ」などが設置できないことになります。

市区町村によっては、水道管のサイズアップを無料で行ってくれることもありますが、5~10万円の水道分担金が必要な場合もありますので注意が必要です。

 

市区町村の上下水道局で「水道管口径による制限」や「必要な分担金」を調べることが出来ます。

それに、上水道管の口径が小さい場合は、複数の場所で同時に水道を使うと水圧が落ちてしまうことになるので注意が必要です。

浄化槽の設置が必要ない土地

土地の近辺に下水道管が無い場合は、浄化槽の設置が必要となります。
※首都圏でも下水道が無いエリアも存在します

浄化槽を設置するには、大きさ(対応人数)によりますが100万円前後必要となりますし、年間に4~6万円程度の維持費用も必要となります。

それと、浄化槽を設置するためには普通乗用車1台分位の土地が必要になりますが、浄化槽の上を自動車が通過する場合は耐圧工事によるコストアップも考えられます。

 

浄化槽の設置が必要かどうかは、市区町村の上下水道局で確認することが出来ます。

なお、将来的に下水道管に繋ぐことが出来る場合もありますが、別途費用が必要なことが多いので覚えておいて下さい。

浄化槽とは

水栓式トイレから排出される「屎尿」や「雑排水」を処理することで、終末処理下水道以外への排出を可能にする設備のこと

電柱から遠すぎない土地

建物の電線引き込み口から電柱までの距離が長い場合は、途中に中継ポールなどが必要となります。
※距離の判断は住宅会社によって様々ですが、25mを超える場合は中継ポールの設置が必要と考えて下さい。

電線の中継ポールの設置費用は、製品にもよりますが10~15万円程度が多いようです。

 

土地の売買契約時の重要事項説明で説明されることは少なく、現場で実際に距離を計測する必要があるので、購入候補の土地を見学された際に確認する事をおススメします。

(電線の中継ポールが必要かどうかは現場判断になることも多く、建物の工事中に設置が必要と分かることもあるので、思わぬ出費になることがあります。)

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建築資材が搬入しやすい土地

土地の接道状況によっては、建築資材の搬入に別途費用が発生する場合もあります。

例えば、基礎工事の際に生コン車が敷地近辺に駐車出来ない場合は、人による手運びが必要となりますし、

建物の上棟時にレッカー車が使えない場合は、職人さんの人数を増やして工事を行うことになります。

その様な人件費もバカになりませんので、土地に隣接する道路の幅も確認しておきましょう。

仲介手数料の値引き交渉をする

土地の売買を斡旋してもらう場合は、その業者に土地の仲介手数料を支払う必要があります。

宅地建物取引業法では400万円を超える物件には、物件の3%+6万円の仲介手数料が認められていますが、これは上限なので少なくても問題ありません。

もちろん、仲介手数料の値引きはその業者の利益を減らすことになるので、喜んで合意する業者はいませんが、ダメ元で値引き交渉を行ってはいかがですか。

(「少しでも値引きをしてくれたらラッキー!」くらいの気持ちで、お願いすると良いと思います。)

土地の売主に値引き交渉をしてもらう

土地に決まった値段は無いので、土地の価格は売主の胸先三寸です。

こちらもダメ元になりますが、不動産業者に売主への値引き交渉をお願いしてみましょう。

(売主との関係悪化を嫌がる不動産会社もいますが、土地は建物と違って、どれだけ値段が安くなっても仕様が変わることはありません。

「値引きが無くて当たり前」といった気持ちで交渉すると、ひょっとしたらOKが出るかもしれませんよ。)

専門家の力を利用しつつ、家づくりの知識を集めるーまとめ

万が一の被害を防ぐ為に、業者任せにせずに自己防衛の手段を持つことが大切
初家さん
土地の購入だけでも、いろいろあるんですね。

でも、事前に知っていれば、業者さんに確認することも出来ますもんね。

しみゆう
そうですね。

今回は、代表的なものを紹介しましたが、中には、家づくりに致命的なダメージを与えかねないものもあるので覚えておいて下さいね。

家づくりでは、このように思わぬところで多大な出費が必要になることがあります。

土地に関するものの場合は、売買契約時での重要事項説明を義務付けていることもありますが、プロといっても絶対見落としが無い訳ではありません。

(重要事項説明が義務付けられているものが間違っていた場合は、「損害賠償請求」や「契約の解除」などが行えますが、それまでにかかった時間が戻る訳ではありませんし、その土地の法規制が緩和されるわけでもありません。)

 

それに、建築工事のコストアップに関わる全てのことが重要事項説明で義務付けられている訳ではありませんし、重要事項説明が義務付けられているものでも、必要な費用までは教えてくれません。

「格安だと思って飛びついた土地に建物を建てようとしたら、多額の費用が必要だった・・」なんてことも良くある話なんです。

初家さん
でも、私達にそこまで出来るかしら?
しみゆう
確かに、初めての家づくりで全てのことを自分達だけで行うのは難しいかもしれませんね。

そんな時は、住宅会社の力を借りるのも一つの方法ですよ。

初家さん
そうだ!

私は、土地探しも住宅会社にお願いするつもりだったんだ・・

しみゆう
慌てずに、一歩一歩進んで行きましょう。

信頼できる住宅会社をパートナーに選べば、家づくりもずいぶん楽になるので、住宅会社選びに力を入れるのがおススメですよ。

意外と知られていませんが、土地の専門家である宅地建物取引士でも建築のことを知らない人が多いんです。

ですが、住宅会社の建築士は建築の専門家ですので、「その土地に建物を建てるためにかかる費用」や「どのようなデメリットが考えられるか」を的確に教えてくれるでしょう。

土地を購入する前に、住宅会社の建築士と土地の確認を行えば、思わぬコストアップを防ぐ事や、意外なコストダウンを提案してくれるかもしれませんよ。

(しかし、最低限の家づくりの知識は勉強するようにして下さいね。

万が一の場合に、被害を被るのは買主である、あなたなのですから。)

次回は、建物の設計や間取りによるコストダウンをご紹介する予定です。

今回の問題解決と総まとめ

■ 土地の条件によっては、建物建築時に思わぬコストアップが見つかることがある
■ 事前にコストアップの条件を知っていれば、予算オーバーを防ぐことが出来る
■ 宅地建物取引士は建築のことを知らないことが多い
■ 業者任せにせず、家づくりの知識を勉強する事で予期せぬ被害を免れることが出来る

「家づくりマニュアル⑦」へは、下記のリンクから移動できます。

【家づくりマニュアル⑦】注文住宅で使えるコストダウンの手法58

2017.03.11

「家づくりの流れ」については、下記のリンクから移動できます。

【完全保存版】初心者必見!家づくりの流れと必要期間の総まとめ

2017.01.08

他の「コストダウン」関連の記事については、、下記のリンクから移動できます。

闇雲な値引き交渉は失敗のモト!?効果の高いコストダウンとは

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建物だけじゃない!家づくりの諸費用で出来る8つのコストダウン

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2017.02.28
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