セットバック（道路後退）が必要な土地の注意点と対処法【家づくりの土地探し】

これは、「地震や火災などの緊急時の対応・安全確保」や「日照・防火などの良好な生活環境の保全」に最低限必要な道幅の確保を前提としていて、

建物の敷地が接する道路には4m以上（都市計画地方審議会の議を経て指定する区域内では6ｍ以上）の幅員が必要、そう建築基準法で定められているんです。

それに、「自分さえよければいい」ってのは、どうかと思いますよ。

それは建築基準法の施行以前から存在していた、「みなし道路」と呼ばれる道路のことですね。

だって、法律が定められた途端、「違法部分の建物を撤去して道路を作れ！」なんて言われても、急には対応できませんよね。

そのため、「将来的な新築や建て替え際に4mの道幅を確保すればいい」といった緩和措置がとられたんです。

いえいえ、なにも片側の敷地だけで4m以上の道幅を確保する必要はありませんよ。

基本的に道路の両側に土地がある場合は、それぞれの敷地で分割して道路後退分を負担すればいいので、道路の中心線より4mの半分の2m以上（6m道路では3m以上）の道幅を確保すればいいんです。

ただし、道路の向こう側が崖地や川、線路などの場合は例外とされ、片側の敷地だけでセットバックを行わなければなりません。

たしかに、「セットバック後の土地の取り扱い」って気になりますよね。

順に説明しますが、この道路として利用される部分の面積を「道路後退面積」、残りの建物が建築できる敷地の面積を「有効敷地面積」と呼んでいます。

では、それぞれの特徴を紹介しますね！

土地の活用方法としては、セットバック後の敷地で「全ての家づくりの計画を行う」と認識していれば問題ありません。

ただ、早い段階で道路後退面積部分の管理方法についての決定が求められることがあるので、そこには注意しましょう。

と言うのも、現在は建物の建築確認申請の前に、道路後退面積部分の管理などについての事前協議が必要な地域が増えているんです。

そして、事前協議の際に、道路後退面積部分の管理方法が問われることがあります。

中には、道路後退面積部分の「買い取り（有償譲渡）」を選択できる場合もありますが、多くの自治体では「寄付（無償譲渡）」や「無償使用承諾」「自己管理」の中から選ぶことになります。

以前はセットバックがあることに気が付かず、そのまま土地を購入してしまったり、自分の土地を取られるイメージが強いので、道路後退面積部分の所有権で揉めることもあったのですが、

一昔前よりも情報収集が容易になった現在では、寄付や無償使用承諾を選ぶ方が増えたようです。

道路後退面積部分の管理方法などの取り扱いについては、各自治体によって対応が異なるので、土地を購入する前に不動産会社、または住宅会社に確認するか、その土地を管轄する自治体に問い合わせてみましょう。

最近では、最初から道路後退面積部分の価値を除いた価格で売りに出されている土地もありますし、売主との交渉次第では有効敷地面積の価値で土地を取り引きできることも珍しくありません。

なので、セットバックが必要な土地を購入する際は、土地総額がどのように算出されているか確認することをおススメします。

セットバックが必要なことに後で気付いてしまっては、マイホームの大きさや配置などの計画が大幅に狂ってしまうかもしれません。

土地の売買契約を交わす前に、「その土地にどんな建物が建てられるのか」を必ずチェックしてくださいね。