建て替えできない土地に注意!再建築不可物件とは【家づくりの土地探し】

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こんな人におススメの記事です!

■ マイホームを建てる土地を探している人
■ 建物付きの土地を購入して建て替えを検討している人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人

こんにちは!建築士のしみゆうです。

マイホーム建築のために土地探しをしていると、他の土地と比べて非常に割安で、なんとも魅力的に映る物件に出会うことがあります。

すぐにでも飛び付きたくなってしまう気持ちも分かりますが、チョット待ってください。

 

もしかしたら、「家が建てられない土地」や「建て替え工事が不可能な土地」かもしれませんよ。

今回は、「土地を購入してから気が付いた・・」では手遅れになってしまう、再建築不可物件について紹介します。

建物の新築や建て替えに不可欠な接道義務とは

建物の再建築には建築基準法に定められる道路に2m以上接道しなければならない
家作くん
え!?「すでに家が建っているのに建て替えは不可能な土地」なんてあるんですか!
しみゆう
現在は「接道義務」という規則が法律で定められているんですけど、「建物を建築する敷地は建築基準法で定められる道路に2m以上接している必要がある」という内容の規則です。

しかし、まだまだ「接道義務が定められる前に建てられた建物」や「違法建築物」が残っていて、これらの中には現行法を満たすことができず、再建築が不可能な物件があったりするんですよね。

家作くん
でも、それって実際に幅を測ってみれば分かることなんじゃないですか?

たしか建物を建てる土地は、4m以上の幅の道路に接していなければならないから・・それに2m以上接しているかどうかなんて、そんなの一目瞭然ですよね。

しみゆう
道幅だけで判断できたらいいのですが・・それだけでは充分とは言えないんです。

その考えでは、思い込みで「建物が建築できない土地」を掴んでしまうかもしれませんよ。

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道があっても建物の新築や建て替えができると限らない!?

接道している道が建築基準法に定められる道路とは限らない
家作くん
えっ!道路の幅だけで判断してはダメなんですか?
しみゆう
いや、もちろん「道路の幅員(幅)が4m以上」や「接道が2m以上」という条件を満たさなければいけませんが、「建築基準法で定められる道路かどうか」ということも重要なポイントなんです。

では、ここで「建築基準法で定められる道路」について説明しますね。

建築基準法で定められる道路

  • 道路法に定められる道路(国道・県道・市道など)
  • 都市計画法・都市区画整理法・その他の法律による道路
  • 建築基準法が適用されるに至った際に現存していた道
  • 道路法・都市計画法・その他の法律の事業が2年以内に執行されるとして特定行政庁が指定する道路
  • 法令に定める基準に適合し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道(位置指定道路)

 

しみゆう
上記のいずれかを満たし、幅員が4m以上(都市計画地方審議会の議を経て指定する区域内では6m以上)の道路に2m以上接していない土地では、建築確認を受け、建築物を建築することができません。

なので、一見して道幅が4m以上の道に2m以上接道していても、それだけで接道義務を満たしているとは言い切れないんです。

家作くん
見た目で判断できないなら、どうやって調べたらいいんですか?

もし気が付かずに土地を購入してしてまったら、それこそ取り返しがつきませんよね。

しみゆう
接道義務は、土地売買契約時の重要事項説明で必須項目なので、その土地を扱っている不動産会社に確認すれば分かりますよ。

もし不安なら、その土地を管轄する市町村役場の「建築指導課」や「道路管理課」に問い合わせてみましょう。

家作くん
じゃあ、万が一接道義務の果たせない土地を購入してしまったら、どうしようもないんですか?
しみゆう
接道義務が果たせない土地では、基本的に新築や建て替えはできません。

しかし、この原則には例外があり、建築基準法第43条1項ただし書きの許可が得られれば、特例として建物の再建築が可能になります。

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接道義務の特例 ただし書き道路とはーまとめ

建築基準法第43条1項
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

しみゆう
この特例は、「周囲の土地所有者の了解などの一定条件を満たし、建築審査会の同意と特定行政庁の許可を得られれば、接道義務を満たす必要がなくなる」というものです。
家作くん
じゃあ、手間はかかりそうですけど、もし接道義務が満たせない土地を購入してしまっても大丈夫なんですね。
しみゆう
いやいや・・早合点しないでください。

あくまでも、「周囲の土地所有者の了解」などの一定条件が満たせた場合の特例なので、条件が満たせなかった場合、再建築は叶いませんよ、

家作くん
そっか!条件が満たせないと特例を受けられないんだ。

と言うことは、接道義務が満たせない土地の購入は控えた方がいいんですね・・

しみゆう
そうなんです。この手の土地での建築は非常に難易度が高いので、よほど気に入った土地でない限り、購入はおススメできません。

どうしても・・というのであれば、「建築確認の許可が得られなければ白紙撤回できる」旨の特記事項を土地の売買契約書に盛り込んでもらいましょう。

それが難しいのであれば、どんなに割安でも購入を検討すべきではないと思います。

家作くん
たしかに、家づくりはギャンブルではありませんもんね。

いくら安くても、マイホームが建てられない土地はゴメンです。

しみゆう
建築基準法で定められる道路など、法律に関わる詳しいことまで知る必要はありませんが、

家づくりでの失敗を避けるためにも、「建物が建てられない土地がある」ということは知っておいた方がイイと思います。

特に、「古い建物付きの土地を購入し、将来的な建て替えを検討している方」は、くれぐれも再建築不可物件に気を付けてくださいね。

今回の問題解決と総まとめ

■ 建築基準法の接道義務が満たせない土地には建物が建築できない
■ 見た目が立派でも接道義務を満たしている道路とは限らない
■ 接道義務を満たせない土地でも一定の条件が揃えば再建築が可能になることもある
■ どんなに割安でも建物の建築に懸念のある土地の購入は控えよう

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