心当たりはありませんか?
■ 建築工事請負契約の注意点を知りたい
■ 住宅会社との契約で失敗・後悔したくない
■ 理想のマイホームを実現したい

 

こんにちは!建築士&FP技能士の清水裕一(しみゆう)です。

マイホームを建てる住宅会社が決まったら、いよいよ建築工事請負契約を交わすことになります。

 

ですが、ここで焦りは禁物!

十分確認せずに建築工事請負契約を交わしてしまい、「後戻りできなくなる」のは注文住宅でよくある失敗です。

 

今回は、建築工事請負契約前の注意点として、必ず「知っておきたいこと」「やっておきたいこと」を8つにまとめました。

あなたの家づくりの参考になれば嬉しいです^^

建築工事請負契約で知っておきたい8つの注意点

建築工事請負契約を交わす際の8つの注意点

 

建築工事請負契約書にはたくさんの事柄が記されています。

全て大切なのですが、中には「これは外せない」「普通では気が付かない」といった重視すべき事柄もあります。

 

もちろん、契約後では取り返しがつきません。

住宅会社と契約を交わす迄に知っておくことが大切です。

 

コストダウンの打合せは契約前に行う

 

もし、建物のコストダウンを考えているなら、必ず建築工事請負契約を交わす前に住宅会社の担当者に申し出ましょう。

 

何故かと言うと、住宅業界では一つ一つの工事内容の詳細でなく、建築工事全体の利益を重視します。

そのため、一部の工事が赤字でも、契約全体で利益が出ていれば問題ないと考える住宅会社がほとんど。

 

とはいっても、あなたが申し出たコストダウンの内容が、住宅会社の利益の大部分を削るのであれば実現が不可能なのはもちろん。

そもそも、自社の利益減少に喜んで協力するハズがありません。

 

ですが、これが契約前となれば話が変わる可能性が高いんです。

「我社と契約してくれるなら、少しくらい利益を削っても・・」といった風に考える住宅会社が少なくありません。

 

一つでも多く要望を叶えたいなら、コストダウンの申し出は契約前にしましょうね。

「間取り」と「仕様」が決定するまで契約しない

 

先程のコストダウンと同様、建物の「間取り」や「仕様」を変更したからといって、住宅会社の利益が増えるとは限りません。

そのため正直なところ、建築工事請負契約を交わした後の間取り・仕様の変更には、積極的でない住宅会社がほとんどです。

 

その他にも、建物の打合せ回数・時間が増えると、住宅会社の担当者の負担も増加するので、

本当は実現可能な要望にも、「技術的に難しい」や「我社では取り扱っていない」といった返答で断わられることがあったり、

仮に実現できたとしても、「相場よりも高い費用を請求」されることも。

 

中には、「とりあえず仮契約してくれたら、後でどんな変更も出来ますから・・」と言って、「仮契約」という名の「本契約」を迫ったにもかかわらず。

『契約を交わしてしまえばこっちのもん。』と言わんばかりに、「間取り」や「仕様」の変更を積極的に受け付けないことも少なくありません。

 

もし、思い描いていたマイホームが実現できなくなっては大変です。

それに、「間取り」や「仕様」を決定しておけば「建築費用」が確定するので、予算オーバーの心配もなく、資金計画通りの家づくりが可能となりますよ^^

(「外壁の色」や「キッチンの色」「壁紙の種類」などの建築費用に関わらない部分の仕様決定については、必ずしも建築工事請負契約を交わす迄に決める必要はありません。

なので、住宅会社の担当者に「何時迄なら変更可能か」を確認しておきましょう。)

設計監理業務委託契約の確認を行う

 

住宅のような規模の小さい建物の「設計」や「監理」については、口頭での重要事項説明が義務付けられていますが、書面での設計監理業務委託契約は義務付けられていません。

そのため、設計監理業務委託契約を交わさない住宅会社も。

 

確かに、契約を交わさなければ印紙費用が必要無いので、コストダウンも出来るのですが、

もし、建物の「設計」や「監理」に関わるトラブルがあった際に、住宅会社側の不手際を立証することが非常に難しくなってしまうです。

あげくの果てに、「言った、言わない」といった水掛け論が交わされた結果、施主が泣き寝入りなんてことがよくあります。

 

そうならないためにも、設計監理業務委託契約は書面で交わす様に心掛けて下さいね。

建築工事費の支払いは出来高払いで

 

多くの住宅会社では、建物の完成状況に合わせて複数回に分けて支払う「出来高払い」と呼ばれる方式が一般的です。

(一部の大手ハウスメーカーでは、建築工事費の支払いを建物引渡し時に一括で行えることも)

 

出来高払いでは、「工事請負契約時に10%」「建物着工時に30%」「上棟時に30%」「引渡し時に30%」といった分割が多いのですが、

中には、工事着工時に50%以上の支払いが必要な住宅会社もあります。

 

ここで注意しておくべきなのは、建物の工事途中で「住宅会社が倒産」や「意見の相違などで工事が中断」した時のことです。

この様な事態におちいってしまうと、「支払い済みの建築費」が返還されることはほとんどありません。

とはいえ、工事中の建物を放っておくことは出来ないので、別の住宅会社に工事を引き継いでもらうための追加の工事費用が必要になってしまいます。

 

そうなれば資金計画が大幅に狂ってしまいますし、住宅ローンでは資金調達が難しいかもしれません。

そして、最悪の場合は「マイホームが完成せずに、住宅ローンだけが残ってしまう・・」なんてことになりかねないんです。

 

これを防ぐ方法が一つあります。

それは、工事の出来高を超えた支払いをしないことです。

出来高以上の支払いをしていなければ、仮に住宅会社が倒産しても費用的な損害は無いので、「マイホームが完成しない・・」なんてことになりません。

そのためには、「支払い済みの金額」と「工事の出来高」との剥離を小さくする必要があります。

 

金額の目安としては、住宅完成保証制度に加入していれば保険で賄える範囲で問題ありませんし、

もし、住宅完成保証制度に加入していない場合は、「終わっていない工事に対しては先払いしない」といったものがよいでしょう。

 

この様に、建築費支払いの「タイミング」や「金額」を住宅会社と交渉する事は、予期せぬトラブルに巻き込まれないためにも非常に大切です。

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「サービス」や「約束事」は必ず書面で明記

 

住宅会社の担当者と家づくりの打合せをしていると、

『壁紙のグレードアップをサ―ビスします。』や『我社の建物は長期優良住宅です。』などといった、「サービス」や「建物の性能」などの約束事をすることがあります。

 

ですが、家づくりではこの様な約束事のトラブルが絶えません。

トラブルの原因は、「本当は言っていたのに、都合が悪くなって誤魔化そうとしているもの」もありますし、単に「お互いの意思の疎通が取れていなくて、勘違いしているもの」もあり、さまざまです。

その理由は、営業マンの「契約して欲しいがための、誇大表現」であったり、施主と担当者の「家づくりの知識差による、思い込み」だったりします。

 

何故こうなったかと言えば、約束事を明確にしておかなかったからです。

しかし、単に約束事を明確化していても、後で確認できなければ「言った、言わない」というトラブルに発展してしまうのは変わりません。

 

なので、後で約束事を確認できるように書面に残すようにしましょう。

実は、住宅会社も「言った、言わない」というトラブルを避けたがっていることが多いんです。

しっかりした住宅会社なら、施主が求めなくても、約束事は書面で残すようにしています。

「着工日」と「引渡し日」を明確にする

 

建築工事請負契約書では、「着工費」や「引渡し日」が「〇年〇月吉日」という様に記載されていることがあります。

ですが、具体的な日付が記載されていないと「現在の住居の契約期限」や「新居への引越しの段取り」などに困ってしまうかもしれません。

 

それに、万が一建物の引渡しが遅れてしまったら、建築工事請負契約約款にある「建物引渡し遅延時の賠償請求」の基準日が曖昧になるので、思わぬ被害を受けてしまうことも。

その様なトラブルを回避するためにも、建物の「着工費」と「引渡し日」は明確化して契約書に記載てもらいましょう。

 

アフターサービス「内容」と「保証期間」は書面で確認

 

建築工事請負契約と言えば、建物の工事中のことばかりを気にしがちですが、建物の引渡し後のことも考えておくことが大切です。

(どんなに腕の良い住宅会社でも、住み始めてからの不具合が絶対起こらない訳ではありません。)

 

なので、契約前にアフターサービスの「内容」や「保証期間」の確認をしておきましょう。

 

アフターサービスについても、口約束では後で「言った、言わない」というトラブルが起こりかねませんので、

必ず、書面にしてもらって下さいね。

竣工図には「電気配線図」「給排水設備図」「ガス設備図」が必須

 

気付きにくいのが、竣工図(しゅんこうず)と呼ばれる建物の完成図面に関することです。

建物の「平面図」や「立面図」「配置図」はもちろんですが、「各種伏せ図」などの構造図までは、ほとんどの住宅会社でも引渡し図面の中に入っています。
※設計図面の多くは建築確認申請書に添付されています

 

しかし、「電機配線図」や「給排水設備図」「ガス設備図」といった設備関係の図面が引き渡されないことが多いんです。

設備図が無いと、新居で暮らし始めてから困ることになるかもしれません。

マイホームに住み始めると分かるのですが、「不具合の補修」や「リフォーム」などの際に設備図が無いと、工事が思う様に進まないことがあります。

何故かと言うと、設備の「配線」や「配管」には決まったルートがなく、「業者」や「職人さん」が現場に合わせて決定することも多いので、後で見つけるのが困難なことも。

 

マイホームを建ててくれた「業者」や「職人さん」が分かれば良いのですが、もし住宅会社が倒産していては探すことも出来ません。

なので、建築工事請負契約を交わす前に、「設備図の引渡し」と「設備図への配線・配管経路の記載」をお願いしておきましょう。
※工事が終わってからでは正確に書けない図面なので、先に伝えておくことが大切です。

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建物工事中だけでなくマイホーム完成後にも関わりますーまとめ

建築工事請負契約は建物の工事中だけでなく、住み始めてからも大切

 

建築工事請負契約のことを、「建物の工事に関わることだけの契約」と思い込んでいませんでしたか?

 

しかし、建物工事中の「仮住まいなどでの生活」や「引越し迄の住居の契約」などにも影響しますし、

マイホームで暮し始めてからの、「アフターサービス」や「保証」「補修」「リフォーム」などにも大きく影響するんです。

 

法律の上では、契約書に記されている事柄には非常に大きな力があります。

ですが、それを知ってか知らずか、意外と簡単に契約書にサインをしてしまう人が後を絶ちません。

そして、後で「後悔」や「失敗」をしてしまう人も後を絶たないんです。

 

初めての家づくりだからと言っても、誰も特別に見てくれませんし、やり直すことも出来ません。

なので、住宅会社と契約を交わす際は、納得が出来るまでサインをしないで下さいね。

 

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今回の問題解決と総まとめ
■ 建築工事請負契約の注意点は契約を交わす前に知っておかないと意味がない
■ 建築工事請負契約の「前」と「後」では住宅会社の対応が変わるかもしれない
■ 建物の工事だけでなく、「工事中の生活」や「完成後の暮らし」にも備えておく
■ 建築工事請負契約書の効力は絶大、納得できるまでサインはしない

しみゆう

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営利企業である、不動産会社や住宅会社の最優先事項は自社利益の確保。

 

残念ながら、「施主の希望を叶える」ことではありません・・

 

そのため、注文住宅では「予算オーバー」がつきもの。

 
 
 

待っているのは、グレードダウンや要望の取り止めによる「建築費用の削減」

 

もしくは、「予算の追加」です。

 
 
 

ですが、これが普通の家づくり・・

 

残念ながら、「不動産会社や住宅会社にとって都合の良い家づくり」をしている限り、避けられない現実なんです。

 
 
 

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