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損しないために!土地の基礎知識を知っておこう

土地に関する基礎知識を勉強している人

こんばんは!しみゆうです。

土地や建物には、様々な法律によって定められた決まり事があります。

誰であってもこれらの法律を破ることは出来ませんし、もし法を犯してしまうと罰則だけでなく、建築中止や建物取り壊しなどの非常に大きな被害を受けてしまいます。

もちろん、「知らなかった」や「気付かなかった」は通用しません。

 

「そうならないように、専門業者に依頼するのだから大丈夫」と思っているかもしれませんが、本当に大丈夫ですか?

もし、その業者が居なくなってしまえば、その責任は全てあなたが取ることになりますよ。

いざという時の自己防衛のためにも、最低限の知識を知っておきましょう。

土地の売買に関する基礎知識

土地の売買に関する基礎知識を勉強している

土地の売買に関しても、宅地建物取引法などにより様々な決まり事があります。

その中でも基礎的な知識は必ず知っておきましょう。

土地にかかる消費税

意外と知られていませんが、土地に消費税はかかりません。

なので、建売住宅を購入する場合に消費税がかかるのは、建物部分の費用のみとなります。

売主物件と仲介物件の違い

売買されている土地には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2つの種類があります。

土地の物件資料に必ず記載があるので、忘れずに確認して下さい。

2つの違いは、下記のようなものです。

売主物件

  • 土地の持ち主が直接販売を行っている物件です
  • 売主から直接土地を買う場合は、仲介手数料がかかりません

仲介物件

  • 土地の持ち主から依頼を受けた業者が販売している物件です
  • 売主が決めた土地の価格に自社の利益となる仲介手数料を上乗せして販売します
仲介手数料について

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が決まっているので、販売会社は下記の法定を越えて請求することは出来ません。

  • 200万円以下の土地・・物件価格の5%
  • 200万円超~400万円以下の土地・・物件価格の4%+2万円
  • 400万円超の土地・・物件価格の3%+6万円

土地の価格は、売主が決定した価格+仲介手数料となるので、値引きがある場合はこのどちらかで行われることになります。

なので、土地価格に大幅な値引きが行われる場合は、ほとんどが売主側の値引きとなります。

 

土地の大幅値引きには特別な事情がある場合も考えられるので、慌てて飛びつかずにその理由を確認することをおススメします。

何故かというと、売主が早く土地を処分したいなら問題ありませんが、「用途地域の変更」や「都市計画道路に指定」などによる土地価格の変動の場合は、建てられる建物の種類や大きさが限定されることがあるからです。

用途地域とは

土地の用途(使い道)などの混合を防ぐために定められた都市計画法の地域地区の一つ

用途地域は12種に区分されており、区分により建てられる建物の用途や建ぺい率・容積率などの範囲が定められている

土地の手付金について

一般的に土地を売買する場合は、事前に手付金が必要となります。

手付金に決まった金額はありませんが、物件価格の10%が相場となっています。

土地の契約解除について

契約後に土地の売買を取りやめる場合は、金銭的なペナルティーが解約側に与えられます。

  • 買主が契約解除を申し出た場合は、契約時の手付金を放棄することで契約を解除する事が出来ます。
  • 売主が契約解除を申し出た場合は、契約時の手付金の2倍を買主に支払うことで契約を解除することが出来ます。

しかし、仲介物件の場合は仲介業者が仲介手数料を受け取ることが認められているので、上記のペナルティー以外に仲介手数料を支払う必要があります。

ローン特約について

ローン特約とは、土地売買契約後にローンを組むことが出来なかった場合に、手付金の返金と仲介手数料の不要を取り決める特約です

土地の売買契約の際には、必ずローン特約が付いているかを確認し、付いていない場合はローン特約を付けてもらうよう交渉しましょう

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土地の家づくりに関する基礎知識

土地の家づくりに関する基礎知識を勉強している風景

土地には「どんな種類の建物が建てられるか」や「どんな大きさの建物が建てられるか」などの様々な法規制が定まっています。

宅地建物取引法では、買主保護のために売買される土地の法規制の説明を義務付けています。
※これを土地の重要事項説明と言います。

 

しかし、それでも不動産会社の土地資料が必ずしも正しいとは限らないのです。

万が一に備えて、購入を考えている土地の法規制については、その土地を管轄する市区町村役所の建築指導課か都市計画課で確認することが出来るので調べておきましょう。

 

役所での聞き取りのコツは、「この地域で家を建てるために土地購入を考えている一般の者です。」と声をかけると、役所の担当者が親切に説明してくれることが多いようです。

市区町村役所で聞き取りを行う場合は、法規制の他にも道路や公共施設などの開発予定も聞いておくことをおススメします。

土地に関する基礎知識ーまとめ

土地に関する基礎知識が全て書いてある書籍

少し早足でしたが、家づくりの土地に関する基礎知識をまとめてみました。

建物や土地に関する法律では、あなたが思っている以上にトラブルが起こっています。

 

何故かというと、建物と土地は切っても切れない関係があるのですが、建物の専門家である建築士は土地の法律にうとく、土地の専門家である宅地建物取引士は建物の法律にうといことが多いのです。

特に、建物の法律に詳しい宅地建物取引士は少ないので、土地を購入する際は担当者の話を鵜呑みにせず、自分自身で市区町村役所で調べるようにしましょう。

 

確かに、法律の言い回しは理解しずらいですし、家づくりにはたくさんの法律が絡むので関わりたくない気持ちも分かります。

しかし、一度契約した土地をキャンセルするには手付金を諦めないといけませんし、無理にいわくつきの土地を購入しても転売することは難しいでしょう。

そんなことになる前に、自分自身で納得できるまで調べることをおススメします。

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営利企業である、不動産会社や住宅会社の最優先事項は、自社利益の確保。

 

残念ながら、「施主の希望を叶える」ことではありません・・

 
 
 

そのため、注文住宅では「予算オーバー」がつきもの。

 

待っているのは、グレードダウンや要望取り止めによる「予算の削減」

 

もしくは、「予算の追加」です。

 
 
 

ですが、これが普通の家づくり・・

 

「不動産会社や住宅会社にとって都合の良い家づくり」をしている限り、避けられない現実なんです。

 
 
 

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