「持ち家」と「賃貸住宅」どっちがお得?生涯収支を比較してみました

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こんな人におススメの記事です!

■ 「持ち家」と「賃貸住宅」の生涯収支に興味がある人
■ 将来的な住まいのありかたについて迷っている人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人

こんにちは!建築士のしみゆうです。

「持ち家と賃貸住宅の生涯収支を比べたらどっちが得なの?」と、友人から質問を受けました。

「家を購入するのと、家賃を払い続けるのでは、どちらがどのくらい得なのか?」は、以前から様々なメディアで取り上げられていますし、永遠のテーマと言っても過言ではありません。

 

それに、インターネットなどで調べてみても、専門家が具体的な金額を計算して比べたデータがあるにはあるのですが、

「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」などの条件によって、必要な費用が変わってしまいますし、専門家によって「立場」や「考え方」などが違うので、全ての人を納得させることは難しいようです。

なので、今回はちょっと違った視点から、「持ち家」と「賃貸」の生涯収支の差を比べてみたいと思います。

賃貸が成り立つのだから、持ち家の方が得なのは明らか!

賃貸住宅の経営で利益が生れるのだから、賃貸より持ち家の方が費用的に有利なのは明らか

まずは、シンプルに考えてみましょう。

「何故、賃貸住宅が存在するのでしょうか?」

 

答えは簡単ですよね!

それは、「大家さんにとって利益的なケースが多いから」です。

ということは、「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」が全く同じ住宅なら、大家さんの利益がプラスされる分だけ「賃貸住宅」の方が住宅にかかる費用も高額になるはずです。

 

もちろん単純に比べることはできませんが、「賃貸住宅」であっても固定資産税などの税金に関しては大家さんが支払っているわけですし、

建物のメンテナンス費用が必要なのは「持ち家」も「賃貸住宅」も同じなので、「賃貸住宅」の借主が直接支払っていないとしても、大家さんが変わりに支払っているため、家賃に含まれています。

 

というよりも、大家さんは「不動産収入による所得税」や「借主が変わる際のリフォーム費用」「空家になるリスク」なども賃貸住宅の家賃に加算しておかなければ利益が出ないので、賃貸経営をしている意味がありません。

なので、生涯収支は「持ち家」に比べて、「賃貸住宅」の方が高額になるのは明らかではないでしょうか。

 

「じゃあ、住宅ローンの金利は?」と、疑問に思われるかもしれませんが、全ての大家さんが不動産ローンを組まずに賃貸経営をしているわけではありませんし、

一般的な住宅ローンよりも営利目的の不動産ローンの方が金利が高いので、金利面でも「賃貸住宅」の方が不利と言えます。

 

中には、建物の減価償却が終わっているため、割安の「賃貸住宅」もありますが、減価償却が終わっているということは、建物の築年数が古く、性能的にも期待できませんし、

同じ条件であれば「持ち家」を購入するために必要な費用もかなり安価になるので、「賃貸」の方が生涯収支が安くなる理由にはなりません。

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「賃貸」に比べて「持ち家」の方が得する金額は?

賃貸住宅に比べて持ち家の方が得する金額は具体的にいくら?

では、持ち家だとどのくらい得なのでしょうか?

一般的には、「生涯で支払う金額はどちらも大きく違わないが、土地や建物が残るので、持ち家の方が得」という意見が多いようです。

しかし、将来的な「土地」や「建物」の価値なんて誰にも分らないので、絶対的な金額を出すには無理があります。

ですが、これでは面白くないので、こちらも少し変わった視点から考えてみたいと思います。

 

不動産投資には、「利回り」という言葉があります。

「利回り」とは、その物件を購入して運用することで、どのくらいの利益が得られるのかを示す指標なのですが、

「利回り」が10%の場合は、1年間に得られる家賃収入がその物件の購入金額の10%を意味するため、1,000万円で購入した物件なら、1年間の家賃収入が100万円となります。

 

ここで「不動産投資ってそんなに儲かるんだ!」と、感じた方は多いかもしれませんが、そこには大きなカラクリがあるんです。

というのも、「利回り」は収入を表す指標なので、純粋な利益を表すものではありません。

どういうことかというと、「利回り」は「税金」や「修繕費」などの必要経費を引く前の利益であり、必要経費を引いた後の純粋な利益を表す指標は、「実質利回り」と呼ばれています。

なので、実際に利益として残る金額は、「実質利回り」なんです。

ですから、「利回り10%の物件」といっても、毎年の「純利益が物件購入金額の10%になるわけではない」ので、不動産業界の甘い言葉に騙されないように注意しましょう。

 

少し話がそれてしまいましたが、一般的な賃貸物件の「実質利回り」は、3~7%前後と言われています。

ということは、「実質利回り」が3%の物件なら約34年間、7%の物件なら約15年間で物件を購入した費用が回収できるので、

その後の家賃収入から必要経費を差し引いた金額が大家さんの純粋な利益になる、ということが分かります。

つまり、「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」が全く同じ住宅なら、長く住み続ければ住み続けるほど、「持ち家」の方が得する計算になるんです。

 

具体例を挙げてみると、

購入価格が3,000万円で、利回りから必要経費を差し引いた実質利回りが5%の物件なら、一年間で150万円(月々約12.4万円)の家賃収入が見込めるため、

固定年利2%(元利均等)の不動産ローンであれば、約26年間(月々の支払い12.4万円)で完済することができます。

ということは、物件購入から約26年後に純粋な利益が出始める計算になるわけですが、その頃には老朽化などによって物件の価値が下がっているので、

実質利回りが半分になったとすると、3,000万円の2.5%である75万円が毎年の利益になります。

 

購入物件の耐久年数が50年と仮定すると、不動産ローンを完済してから24年の間、毎年75万円の利益が出るので、

「賃貸住宅」と「持ち家」の生涯収支を比べると、「持ち家」の方が1,800万円ほどの得(月々3万円)という計算になります。

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「持ち家」と「賃貸」の差は生涯収支だけではない!ーまとめ

費用だけで住宅の形態を選ぶのではなく、それぞれのメリットやデメリットを比較することが大切

いかがでしたでしょうか。

具体例では、「持ち家」の方が「賃貸」よりも「月々3万円の得」、50年間で換算すると「1,800万円の得」という結果になりました。

少し乱暴な計算だったかもしれませんが、

購入費用が3,000万円の住宅で、「新築当初の家賃を12.4万円」として、「築26年後の家賃が6.25万円」で貸し出すと仮定するのは、それほど無理のある設定ではありませんし、現在の建物なら耐久年数が50年というのも問題ないと思います。

ですが、決して「持ち家」をおススメしているわけではありません。

 

というのも、生涯収支だけが住居を選ぶ決め手とは言えないからです。

それに、「賃貸住宅」には「持ち家」にないメリットがありますし、どんなことにメリットを感じるかは、住居を選ぶ方自身の「価値観」によって変化するからです。

なので、「自分の価値観」や「家族のライフスタイル」などを考慮した上で、満足できる住居を選ぶことが大切だと思います。

 

しかし、「何となく持ち家が欲しい」という漠然とした理由からだったり、「現状を調べずに賃貸住宅に住み続ける」のは勿体ないような気がするんですよね。

家は住むための箱ですが、「住む場所」や「建物の性能」は将来の人生に関わる重要なポイントになるので、改めて腰を据えて、じっくり考えて見てはいかがでしょうか。

「持ち家と賃貸の比較」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。

【家づくりマニュアル①】賃貸派?購入派?失敗や後悔しないために

2017.01.16

余談ですが、「土地」や「建物」の購入に不動産ローンを利用した場合は、金利の負担額を「実質利回り」から支払うことになるので、

「実質利回り」が5%と言われている物件でも、不動産ローンを完済するまでは利益がほとんどなく、「空家」や「修繕費」がかさむと、購入当初は持ち出しになってしまう物件も少なくないのが現実のようです。

それに、「利回り」も「実質利回り」も購入時の物件価格を基にした指標なので、築年数を重ねたり、物件の老朽化が進むと、価値が低下する傾向にあります。

そう考えると、「不動産経営は楽な商売ではない」と言えるかもしれませんね。

今回の問題解決と総まとめ

■ 賃貸に比べて持ち家の方が、大家さんの利益分の得がある
■ 大家さんの利益は、「実質利回り」である物件の5~10%が一般的
■ 「賃貸」には「持ち家」にないメリットがある
■ 自分達の「価値観」や「ライフスタイル」に合わせた住居を選ぶことが大切

「家づくりに失敗しない秘訣」へは、下記のリンクから移動できます。

【初心者必見】初めての家づくりでも失敗しない3つの秘訣を大公開!

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