【ずっと賃貸で後悔しないの?】持ち家と借家の生涯収支を徹底比較

※この記事では、持ち家と借家の生涯収支について詳しく解説しています。

 

しみゆう

こんにちは!建築士&FP技能士の清水裕一(しみゆう)です。

 

私は、『持ち家と借家のどっちが得なの?』と質問を受けた場合、このように返答しています。

 

 こんな方にオススメの内容です!
■ 「持ち家」と「賃貸住宅」の生涯収支を知りたい
■ 将来的な住まいのありかたについて迷っている
■ 家づくりで失敗や後悔したくない

 

「マイホームの購入と家賃を払い続けるのでは、どちらが得なのか?」という問題は、いつの時代もメディアで取りあげられており、永遠のテーマといっても過言ではありません。

インターネットで検索すれば、専門家による比較データも手に入ります。

 

しかし、「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」といった、比較条件に影響を受けるのはもちろん、専門家の立場や価値観にも左右されるため、結論の振れ幅が非常に大きいのが現実。

ならば、ちょっと違った視点から「持ち家」と「借家」の生涯収支を比較してみましょう。

賃貸住宅が成り立つのだから、持ち家が得なのは明らか!

賃貸住宅の経営で利益が生れるのだから、賃貸より持ち家の方が費用的に有利なのは明らか

 

まずは、シンプルに考えてみましょう。

なぜ賃貸住宅が存在するのでしょうか?

 

答えは簡単!

住宅を貸すことにより利益が得られるからです。

ということは、「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」といった同じ条件の家に住むのであれば、家主が得る利益分だけ「借家」の方が高額になってしまうのは間違いありません。

 

「借家」だからといって、固定資産税などの税金が変わるわけではありませんし、建物のメンテナンス費用も同様、家主が変わりに支払っているため家賃に含まれています。

それに加え、家主は「不動産収入による所得税」や「借主が変わる際のリフォーム費用」「空家になるリスク」なども賃貸住宅の家賃に加算しておかなければ利益が出ないため、持ち家以上にランニングコストを上乗せしなければいけません。

 

これらを踏まえると、住まいの生涯収支は「持ち家」に比べて、「借家」の方が高額になるのは明らかです。

 

『住宅ローンの金利は?』と、疑問に思われるかもしれませんが・・

全ての家主が不動産ローンを組まずに賃貸経営をしているわけではありませんし、一般的な住宅ローンよりも営利目的の不動産ローンの方が高金利のため、ローン面でも「借家」の方が不利といえます。

 

借家の中には、建物の減価償却が終わっているため、割安の物件もありますが、減価償却が終わっているということは、建物の築年数が古く建物性能などの住環境に期待できませんし、

同じ条件であれば「持ち家」を購入するために必要な費用もかなり安価になるので、「賃貸」の方が生涯収支が安くなる理由にはなりません。

 

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「借家」に比べて「持ち家」の方が得する金額は?

賃貸住宅に比べて持ち家の方が得する金額は具体的にいくら?

 

では持ち家だと、どのくらい得なのでしょうか?

 

一般的には、『生涯で支払う金額はどちらも大きく違わないが、土地や建物が残るため持ち家の方が得。』という意見が多いようです。

 

とはいえ、将来的な「土地」や「建物」の価値なんて誰にも分らないので、絶対的な金額を出すには無理があります。

ですが、これでは面白くないので、こちらも少し変わった視点から考えてみましょう。

 

不動産投資には、「利回り」という言葉があります。

「利回り」とは、その物件を購入して運用することで、どのくらいの利益が得られるのかを示す指標です。

「利回り」が10%の場合は、1年間に得られる家賃収入がその物件の購入金額の10%を意味するため、1,000万円で購入した物件なら、1年間の家賃収入が100万円になります。

 

収入だけみれば、『不動産投資ってそんなに儲かるんだ!』と感じるかもしれませんが、そこにはカラクリが存在します。

 

「利回り」は収入を表す指標であり、純粋な利益を表すものではありません。

「利回り」は「税金」や「修繕費」などの必要経費を引く前の利益であり、必要経費を引いた後の純粋な利益を表す指標は「実質利回り」です。

 

言葉遊びのようですが、実際に利益として残る金額は「実質利回り」となります。

「利回り10%の物件」といっても、毎年の「純利益が物件購入金額の10%になるわけではない」ので、不動産業界の甘い言葉に騙されないように注意しましょう。

 

話が少しそれてしまいましたが、一般的な賃貸物件の「実質利回り」は、3~7%前後といわれています。

ということは、「実質利回り」が3%の物件なら約34年間、7%の物件なら約15年で物件を購入した費用が回収できるので、その後の「家賃収入から必要経費を差し引いた金額が大家さんの純粋な利益になる」ということが分かります。

つまり、「住み始める時期」や「敷地の利便性」「建物の性能」が全く同じ住宅なら、長く住み続ければ住み続けるほど、「持ち家」の方が得する計算になるんです。

 

具体例を挙げると、購入価格が3,000万円で、利回りから必要経費を差し引いた実質利回りが5%の物件なら、一年間で150万円(月々約12.4万円)の家賃収入が見込め、

固定年利2%(元利均等)の不動産ローンであれば、約26年間(月々の支払い12.4万円)で完済することができます。

 

ということは、物件購入から約26年後に純粋な利益が出始める計算になるわけですが、その頃には老朽化などによって物件価値が下がっているため家賃を半分にせざるを得ないとなると、3,000万円の2.5%である75万円が1年間の利益になります。
購入物件の耐久年数が50年と仮定すると、不動産ローンを完済してから24年の間、毎年75万円の利益が出るので、「賃貸住宅」と「持ち家」の生涯収支を比べると、「持ち家」の方が1,800万円ほどの得(1ヶ月あたり3万円)という計算です。

 

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「持ち家」と「賃貸」の差は生涯収支だけではない!ーまとめ

費用だけで住宅の形態を選ぶのではなく、それぞれのメリットやデメリットを比較することが大切

計算により、「持ち家」の方が「借家」よりも「1ヶ月当たり3万円の得」、50年間で換算すると「1,800万円の得」という結果になりました。

 

少し乱暴な計算かもしれませんが、購入費用が3,000万円の住宅で、「新築当初の家賃を12.4万円」として、「築26年後の家賃が6.25万円」で貸し出すと仮定するのは、それほど無理のある設定ではありませんし、現在の建物なら耐久年数が50年というのも問題ないでしょう。

ですが、決して「持ち家」を勧めているわけではありません。

 

というのは、生涯収支だけが住居を選ぶ決め手にはならないからです。

「賃貸住宅」には「持ち家」にないメリットがありますし、何にメリットを感じるかは、住居を選ぶ方の価値観によって変化します。

「自身の価値観」や「家族のライフスタイル」などを考慮したうえで、満足できる住居を選ぶことが大切ではないでしょうか。

 

「何となく持ち家が欲しい」という漠然とした理由からだったり、「現状を調べずに賃貸住宅に住み続ける」のは勿体ないような気がします。

家は住むための箱ですが、「住む場所」や「建物の性能」は将来の人生に関わる重要なポイントになるので、改めて腰を据えて、じっくり考えてはいかがでしょうか。

「持ち家と賃貸の比較」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。

 

余談ですが、「土地」や「建物」の購入に不動産ローンを利用した場合は、金利の負担額を「実質利回り」から支払うことになるため、

「実質利回り」が5%といわれている物件でも、不動産ローンを完済するまでは利益がほとんどなく、「空家」や「修繕費」がかさむと、購入当初は持ち出しになってしまう物件も少なくないのが現実といわれています。

 

あと、「利回り」も「実質利回り」も購入時の物件価格を基にした指標なので、築年数を重ねたり、物件の老朽化が進むと、価値が低下する傾向にあります。

となると、「不動産経営は楽な商売」といえませんね。

今回の問題解決と総まとめ
■ 賃貸に比べて持ち家の方が、大家さんの利益分の得がある
■ 一般的な大家さんの実質利回りは5~10%
■ 「賃貸」には「持ち家」にないメリットがある
■ 自分達の「価値観」や「ライフスタイル」に合わせた住居を選ぶことが大切

しみゆう

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営利企業である、不動産会社や住宅会社の最優先事項は自社利益の確保。

 

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