■ 地盤調査の結果について住宅会社以外の第三者の意見を聞きたい人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人
こんにちは！建築士のしみゆうです。
ブログの読者さんから「予期せぬ地盤改良工事で費用捻出に困った場合の対処法」に関するご質問をいただきました。
ご相談者の方には直接メールでお返事させていただきましたが、同じ悩みで困っている方のためにも、ブログで紹介させていただきたいと思います。
近々に地盤調査の再調査を行う予定です。
と言うのもA社が解体前に行ったデータでは良好としたものの、その後建築価格が安かったB社で話が進み、地鎮祭（８月５日）を行う３日前に営業からいきなり１００万近い地盤改良工事（調査会社＝B社関連会社）が必要と言われ・・戸惑い先ずは地鎮祭を中止、半年前に行っていたA社の資料結果を思い出し、B社へ交渉した結果、近々第三地質調査会社を希望（予定ではC社）し行う予定になりました。
ただその際、立ち会いを希望したのですが、やはり素人が再調査（スウェーデン式）がちゃんと行われそのデータが地盤改良工事費用に見合うかが不安です。
そこで今回お聞きしたかったのは、もし御社でお手伝いをして頂ける場合の費用や対応をお聞きしたいと思いメールを差し上げました。
特にこの時点では全体建設工事費用の総額が出た後の為、捻出費用に余裕が有りません。
宜しくご意見をお聞かせください。
※今回のご相談には具体的な住宅会社名が入っていましたので、A社・B社に変更しています
地盤改良工事の有無は資金計画の段階では分からないことが多いので、急に工事が必要と言われても資金の捻出に困ってしまいますよね。
もし、工事の費用を捻出するために「憧れていたキッチン」や「建物の性能に関わる部分」など、自分達家族の要望を諦めることになってしまっては、家づくりが憂鬱なものになりかねません。
予期せぬ地盤改良工事が必要になっても困らないように、費用を最小限に抑える方法を2つ紹介しますので、よかったら参考にしてくださいね。
注文住宅での地盤調査から地盤改良工事有無の流れ
まだ家づくりの情報収集を始めたばかりの方もいらっしゃるでしょうから、注文住宅での地盤改良工事の有無を決定する一般的な流れを簡単に説明させていただきます。
まず始めに、建物を建てる敷地の地耐力（地盤の強度）を調べる必要があるので、一般的な戸建住宅ではスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれる地盤調査方法を採用し、新しく建てる建物の4隅と中心部の計5か所の地耐力を求めます。
ここで注意しないといけないのは、同じ敷地であっても既存建物解体前の空きスペースなど、実際の建物の配置と異なる地点で求めた地盤調査結果は、あくまでも事前の目安にしかならないということです。
もし、事前の地盤調査結果が「地盤改良工事の必要なし」であっても、建物の形状が変わることで、「地盤改良工事の必要あり」となってしまうことも珍しくありません。
建物の配置が決定してから行う地盤調査の結果によっては、急に地盤改良工事が必要となることも少なからずあるんです。
「地盤調査」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。
地盤改良工事費用の捻出が難しい際の対処法
今回のご相談では、地盤改良工事費用の捻出が難しいということでしたので、地盤改良工事費用を抑えるための対処法を2つご提案させていただきました。
その際の返答メールを紹介します。
地盤調査結果に対するセカンドオピニオンを受ける
B社から地盤改良工事が必要と言われたということは、新築する建物の形状が決まり、その建物の4隅と中心部の地盤調査が行われているハズですが、
その地盤調査の報告書はお手元にありますか？
というのも、地盤改良工事の有無はセカンドオピニオンを受ける（第三者の意見を聞く）ことができるんです。
なので、お手元に地盤調査報告書があるなら、地盤の再調査をする前にセカンドオピニオンを受けてみてはいかがでしょうか？
※住宅会社からセカンドオピニオンの説明は受けられましたか？
その結果次第では、再調査費用の節約だけでなく、地盤改良工事自体が必要なくなるかもしれません。
私事で恐縮ですが、
以前、担当させていただいたお施主様で、地盤改良工事費用の捻出が難しいという方がおられました。
その際、地盤ネットという会社にセカンドオピニオンを依頼したのですが、
その結果、当初地盤調査を行った工事業者は「地盤改良の必要あり」という答えでしたが、地盤ネットでは「地盤改良の必要なし」という答えを貰うことができました。
そして、地盤ネットが行っている地盤保証に加入し、地盤改良工事をすることなく新居を新築することができたんです。
地盤保証の加入には約10万円の費用負担が必要でしたが、地盤改良工事の必要がなくなったため、かなりのコストダウンになり、同時に万が一の際の保証も手に入れることができたので、お喜びになられていました。
もちろん、セカンドオピニオンを受けたからといって、必ずしも地盤改良工事が必要なくなるわけではありませんが、
地盤ネットいわく「60%の物件で地盤改良工事の必要がなくなった」と発表しているので、セカンドオピニオンを受けてみる価値はあると思います。
念の為にURLを貼っておきますので、よかったら問い合わせてみてください。
地盤ネットURL
https://jibannet.co.jp/opinion2/
今回、地盤ネットを紹介したのは、私自身が試したことのあるセカンドオピニオンがこの会社だけだからです。
地盤改良工事の発注を施主が自身で行う
もう一つの対処法は、ご自身で納得できる地盤改良工事業者を探すことです。
地盤改良工事は必ずしも工事請負契約を締結した住宅会社で行わないといけないわけではありません。
※念の為に工事請負約款をご確認ください
なので、施主自身が地盤改良工事業者と直接契約し、地盤改良工事を行っても問題はないんです。
そうすれば、B社の利益となる部分のコストダウンが可能となります。
というのも、実際に行う地盤改良工事の「工種」や「規模」「範囲」が分からないので、一概に言えないのですが、100万円は少し高いような気がします。
※建物の「構造」や「大きさ」「階数」などにもよりますが、一般的な木造2階建ての表層改良なら30～50万円、柱状改良なら40～60万円がおおよその原価です
それに、地盤改良工事は他の建築工事とのからみが少ないので、現場監督の経験がなくても手配しやすい工事の一つなんです。
「建物の配置」と「建物の設計GL（高さ）」にさえ気を付ければ、後は地盤改良工事業者が全て手配してくれます。
※建物の配置は建築確認申請書で確認できますし、建物の高さはB社の設計担当者が知っているでしょう
この方法なら、どうしても地盤改良工事が必要になったとしても、少しは費用負担が減ると思います。
※「地盤改良工事」と「建築住所」で検索すれば、幾つかの工事業者が見つかるので、試しに相見積りを取ってみてはいかがでしょうか
「地盤改良工事」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。
家づくりで後悔しないためには納得できる答を探すことが大切ーまとめ
この2つの対策法は、施主自身での対応が必要となるので、少々手間がかかりますが、検討なさってみてはいかがでしょうか。
※住宅会社によっては、黙っていてもセカンドオピニオンの手配をしてくれることもあります
ですが、一つ注意して欲しいことがあります。
それは、どちらの方法を選んでもマイホームを建てる住宅会社との関係をこじらせてしまっては、以後の家づくりが辛いものになってしまうので、
予算的に苦しいことを担当者にしっかりと伝え、よい関係性を保つことを心掛けることです。
せっかくの家づくりが苦行にならないように祈っています。
PS 大変申し訳ありませんが、私が勤める工務店では地盤調査関連だけの依頼を受けることができませんし、ブログで仕事の受注をする気はないので、「提案」と「アドバイス」のみとさせていただきます。
もちろん、まだまだご不明な点があるかと思いますので、分からないことがあればご連絡くださいね。
最後に余談ではありますが、戸建住宅の地盤調査の是非についてご説明しますと、
建築する建物が建築基準法第6条第1項第四号建築物（主に一般的な木造2階建て住宅及び木造平屋が該当）以外の戸建住宅の場合、建築確認申請時に地盤調査報告書（敷地の地耐力が分かる書類）の添付が必要となります。
※都道府県によっては四号建築物でも地盤調査報告書の添付が必要なこともあるようです
それと、建物の瑕疵保険に加入する場合は地盤調査報告書の提出を求められることがありますし、長期優良住宅の認定を受ける場合は地盤調査報告書の提出が必須となります。
なので、建築条件によっては地盤調査の必要がないケースもあるようです。
しかし、長く住み続けるマイホームなのですから、地盤に不安を残さず、安心して暮らせるように、納得できる解決策を考えることが大切だと思います。
そのためにも、微力ながらお手伝いさせていただきます。
本当に丁寧なご返信、ありがとうございます。
直接、お仕事に繋がらない事案との事でも
アドバイスを含めた対応して頂き感謝に尽きます。
何となく荒んでいた気持ちでしたが少し楽になりました。
ありがとうございました。
ご丁寧にお返事までいただき、ありがとうございました。
初めての家づくりでは「知らないこと」や「分からないこと」が多いので、不安を感じることが多いでしょうし、相談するにも住宅会社のように利害関係がある相手では提案を取り入れにくいかもしれません。
ですが、利害関係のないプロの意見なら耳を傾けやすく、視点が変われば思わぬ解決法が見つかる可能性も高いと思います。
そんな家づくりのお悩みを少しでも減らせるお手伝いができると嬉しいので、遠慮なく「質問」や「相談」をお寄せくださいね。
■ セカンドオピニオンの結果により、地盤改良工事が必要なくなることも珍しくない
■ 家づくりのトラブルでは、利害関係のない第三者の意見が解決に繋がることもある
■ 家づくりで後悔しないためには、納得できる答を見つけることが大切
