【家づくりの土地探し】高低差の大きい土地の注意点とチェックポイント

いい質問ですね。

目安としては、「隣地との高低差が2mを超える」と規制にかかることが多いのですが、

もっと厳しい条例を定めている市町村もあるので、念のために確認をおススメします。

「がけ条例」といった名称で定められていることが多く、基本的に市町村の建築指導課で確認が可能です。

その他にも、インターネット検索が可能な市町村も増えていますし、その地域で活躍している「不動産会社」や「住宅会社」なら、知らないハズはありませんよ。

高低差の大きい土地を購入する際に最も注意して欲しいのが、

「そのままの状態で建物が建てられる範囲はどの部分なのか？」なんです。

がけ地でなくとも、「壁面後退」や「北側斜線」などの規制によって、建物が建てられない範囲がある土地は珍しくありませんが、

高低差が大きく、がけ地の規制がかかっている土地では、さらに多くの条件を満たさないと建物が建てられないんです。

笑い事じゃありませんよ！「条件のクリア」が容易でない土地も多いんです。

極端な場合、「予定していた半分の大きさの建物しか建てられなかった」とか、「建物が建てられない土地を買ってしまった」なんてことになりかねませんし、

建物を建てるために思わぬ追加工事が必要になることもあるんですからね。

では、高低差の大きい土地を購入する際のチェックポイントを紹介しましょう。

基本的に上記のいずれかを満たしていれば、特に問題ありません。

①～④までは、その土地を管轄する行政の「建築指導課」や「宅地開発課」「土木事務所」で確認できるのですが、

⑤に関しては慎重な行動が必要となるので、注意してください。

そこが勘違いしやすいポイントなんですが、「擁壁があるのかないのか」ではなく、「擁壁の安全性を証明できるかどうか」が鍵なんです。

擁壁の安全性を証明するには、根拠となる図面などの資料が必須なのですが、その資料自体が存在しないことも多く、まず安全性が証明できなければ、そもそも建築許可の交付が受けられません。

既存の擁壁を取り壊して新たな擁壁を作る」か、「規制のかかる部分に建物を配置しない」か・・このどちらかが一般的ですね。

ですが、新たな擁壁を作るために数百万円の追加工事が必要になったり、もともと予定していた建物の形状を変えないと配置できないケースも多いので、

高低差の大きい土地を購入する際は、事前のチェックが重要なんですよ。

先ほど挙げた一般的な例の他にも、「建物の基礎を深基礎にする」とか、「支持杭などを使って建物を支える」などの方法で対処できることもありますが、結果的に高額な工事費用がかかってしまうのは同じですね。

そうでなくとも高低差が大きい土地では、たとえ図面が同じ建物でも、土地の状況次第で建物の建築費用がUPするケースも珍しくないんですよ。

高低差の大きい土地では、普通の土地に比べて上記のような建築費用の増加が懸念されることが多く、

「せっかく土地を安く買ったのに、トータル費用が高くついた」なんてことにもなりかねません。

建物の建築には様々な規制があり、中には購入後に気が付いて手遅れ・・なんてことも珍しくありません。

そんなトラブルを防ぐためにも、土地を契約する前に建築会社などの建物の専門家への相談を心掛け、「どんな建物が建てられる土地なのか」や「どの程度の費用UPが想定されるのか」を忘れずに確認しておきましょう。

それと、「近隣の相場より割安な土地には、建築費用UPなどの不利な条件があって当たり前」と思って土地探しをする、くらいの心構えでいたほうがイイですよ。