【家づくりの土地探し】購入した土地に埋設物!?トラブル防止の秘訣

おっ！よくご存知ですね。

では、地中から出てきた物であれば、なんでも隠れた瑕疵になると思いますか？

たしかに、常識的な範囲で「土地の利用が困難」と判断された場合、隠れた瑕疵として認めてもらえる可能性は高いでしょう。

しかし、明確な判断基準がなければ、売主は契約解除や損害賠償を避けたいので、場合によってはトラブルに発展するかもしれませんよ。

まずは、戸建住宅の解体工事で発見されやすい、地中埋設物の主な例を見てみましょう。

そうなんです。私が担当させていただいたお客さんの中にも、購入した土地の建物解体時に小さなコンクリートガラが大量に見つかった方がいらしゃいました。

ですが、土地の売主との話し合いが上手くいかず、そのままでは建築工事に遅れが出てしまうので、泣く泣く自腹で埋設物を撤去するハメになってしまったんです。

その際の解体工事の追加費用が30万円ほどでしたが、地中埋設物の規模や深さによっては、もっと高額になりかねませんからね。

まあまあ、ちゃんと契約前に土地の売買契約書をチェックをしておけば、そんなに心配する必要ありませんよ。

たしかに、契約書の文言は言い回しが難解ですし、慣れないと判断が難しいですよね。

それに、「売主は土地の隠れた瑕疵の責任を負う」というような曖昧な表現の契約書では意味をなさないこともあるので、ある程度は具体性のある記載が望ましいですね。

（「契約書の内容がちょっと気に入らないくらい」って・・そこが肝心なんだけど・・）

では、契約書に特約の追加をお願いしてみてはいかがでしょう。

例えば、「地中埋設物により通常の土に比べて高額な処分費用が発生する場合は瑕疵にあたる」といった意味の特約を設けてもらえば、トラブル回避に役立ちますよ。

それに、土地の売買契約を交わす前であれば、買主の方が強い立場にあるので、自身に有利な特約を盛り込んでもらうチャンスなんです。

あと、売買契約書によっては、隠れた瑕疵による契約解除や損害賠償に有効期間を設けている場合があるので、注意してください。

注文住宅を建てる場合は特に、土地を購入してから既存の建物を解体するまでの期間が長くなる傾向があります。

地中埋設物の発見時に特約の有効期間が過ぎていては、契約前の交渉が無駄になってしまいますよ。

先ほども少し触れましたが、既存建物の解体時に、地盤補強の改良杭が地中埋設物として撤去対象になるかもしれないんです。

過去の事例では、強度検査によって新しい建物を支えられることが認められ、そのまま再利用したケースもあるんですが、

地盤改良杭の長さや本数は建物の構造や形状・自重を基に設計するので、新しい建物を支える強度が不足していると判断された場合、古い改良杭の撤去が必要になることがあるんです。

そうですね・・阪神大震災後の2000年に建築基準法が改正されて地盤調査が事実上必須となり、地盤の弱い土地での地盤改良が必要になったので、それ以降に新築された建物では特に注意しておきたいですね。

それに、万が一既存の改良杭を全部撤去するとなると、200～300万円の費用が必要と言われています。

「隠れた瑕疵」に認定されるべき事例でも、判断基準が明確でないと訴訟になるかもしれませんし、もし売主に支払い能力がなければ、建築工事のストップを余儀なくされるかもしれません。

それに、事前に既存建物の地盤改良工事の有無が分かっていれば、売買契約前なら撤去費用を見込んだ値引き交渉も可能ですよ。

必ずしも神経質になり過ぎる必要はありませんが、家づくりの情報不足は思わぬトラブルに繋がりやすいのも事実です。

大切なポイントを見逃さないように注意してくださいね。