【注文住宅の土地探し】都市計画道路予定地にマイホームを建てられますか?

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■ 都市計画道路予定地の規制について知りたい人
■ マイホームを建てる土地を探している人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人

家作くん
しみゆうさん。

相場よりもかなり割安の土地を見つけたんですけど、広告の下の方に小さく「都市計画道路予定地」って書いてあるんです。

これって、なにか家づくりと関係あるんですか?

しみゆう
おっ!土地探し頑張ってますね。

都市計画道路予定地っていうのは、簡単に言うと「将来的に道路にかもしれない土地ですよ」ってことなんです。

家作くん
エッ!そんな土地に家が建てられるんですか?

でも、近隣の環境も良さそうだし、魅力的な土地なんですよね~

その上、割安だし・・もっと詳しく「都市計画道路予定地」について教えてください!

 

こんにちは!建築士のしみゆうです。

マイホームの土地探しを始めると、土地には様々な規制があり、建築可能な建物にも制限があることに気付かれたのではないでしょうか。

今回は、そんな土地に関わる規制の一つである、都市計画道路予定地についてまとめてみました。

都市計画道路予定地とは

都市計画道路予定地には計画決定と事業決定の2つの段階がある

都市計画道路予定地とは、「都市の健全な発展」や「機能的な都市活動」を確保することを目的として、

その土地を管轄する行政庁が、将来的な「道路の拡張」や「新たな道路の新設」を予定している土地のことです。

ですが、一口に都市計画道路予定地と言っても、2つの段階があります。

  1. 【計画決定】
    将来的な「道路の拡張」や「新たな道路の新設」を予定しているが、具体的な「時期」や「計画」については決まっていない段階の土地
  2. 【事業決定】
    実際に工事の着工が決定しており、「土地収用のための立ち退き交渉」や「工事の準備」などが始まった段階の土地

 

しみゆう
このうち②の事業決定の段階であれば、新たな建物を建てることは許されませんが、①の計画決定の段階なら一定の条件さえクリアすれば、注文住宅はもちろん、建売住宅なども建てることができるんです。

今回、家作くんが見つけた土地は、計画決定の段階までしか計画が進んでいないため、現在は建物を建築可能、ということで売りに出されているんでしょうね。

家作くん
でも、将来的に道路になるかもしれないんだったら、その時は建物を壊して立ち退かないといけないんですよね?

そんな土地を買う人がいるんですか?

しみゆう
実際、私も何度か都市計画道路予定地を購入された方の家づくりのお手伝いをしたことがありますよ。

というのも、都市計画道路予定地には、他の土地にはない特徴があって、それをメリットと感じる人にとっては魅力的な土地と言えるんです。

 

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都市計画道路予定地の「メリット」と「デメリット」

◇メリット

  • 近隣の土地相場より割安なことが多い
  • 「固定資産税」や「都市計画税」などの軽減措置が期待できる
  • 土地の相続時に相続税評価額が軽減される可能性がある
  • 計画予定が撤回されれば土地の資産価値UPが期待できる
  • 立ち退きになれば「代替地」や「保証金」が手に入る

◆デメリット

  • 建築可能な建物に制限がある
  • 「代替地」や「保証金」が充分とは限らない
  • 全ての土地ではなく、一部のみ買い取りになることがある
  • 事業決定時に予定地から外れることもあるので、近隣環境の変化を予測できない
  • 買い取りが一部の土地のみになった場合、既存不適格住宅になってしまう可能性がある
既存不適格住宅とは

建築時は合法だったが、その後の「法令の改正」や「都市計画の変更」などにより、現行の法律に対して適合しない部分が生じた住宅のこと

基本的にそのまま利用することは可能だが、「大規模なリフォーム」や「建て替え」などの際、現行法に準じる義務が生じる

 

家作くん
なるほど~

たしかにメリットの中には魅力的なものがありますが・・

でも、将来の予想がつかないのは、僕にとって大きなデメリットです。

しみゆう
一口に「メリット」や「デメリット」と言っても、受け取り方は千差万別ですからね。

「無責任な他人の声」に惑わされることなく、自分達にとって「メリット」なのか「デメリット」なのかを判断することが重要だと思いますよ。

 

都市計画道路予定地の中には、何十年も前に指定されたにもかかわらず、未だに具体的な計画が進んでいない土地も多く、最近になって指定が解除されることも増えているようです。

ですが、将来的な予測ができないことによるリスクが非常に大きいので、近隣の相場に比べて割安、という理由だけで安易に飛び付くのは危険だと思います。

それに、新たに都市計画道路予定地に指定される土地は、近隣で噂になったり、市町村の情報誌などに掲載されることもありますし、

その土地を管轄する行政庁の都市計画課などでも確認できるので、気になる土地があれば、ご自身で調べてみるのもイイですね。

都市計画道路予定地での建築制限

都市計画道路予定地に建てられる建物には様々な制限がある
家作くん
先ほど、デメリットに「建築可能な建物に制限がある」と説明してくれましたけど、

具体的には、どんな建物が建てられないんですか?

しみゆう
都市計画道路予定地で建築可能な建物には、「容易に移転や除却が可能な建物」という条件があります。

では、具体的な例を挙げてみますね。

 

  • 2階建て以下の建物であること(規制緩和によって3階建てが可能な地域もある)
  • 地下室を設けてはならない
  • 建物の主要構造部に「木造」や「鉄鋼造」「コンクリートブロック造」を用いるなど、これらに類する建物に限られる

 

家作くん
それほど大きな制限ではなさそうですね。

一般的な住宅なら、特に問題なく建てられそうじゃないですか。

しみゆう
しかしですね・・都市計画道路予定地で建物を建てるには、建築確認申請の他にも、その土地を管轄する行政庁の許可が必要なので、

一般的な住宅を建てるよりも申請期間が長期にわたってしまうことが多いんです。

 

それに、新築に慣れていない住宅会社の中には、都市計画道路予定地では「2階建て以下で地下のない木造建築物には行政庁の許可が必要ない」と、勘違いしている会社もあるようですが、

許可が必要ないのは「改築」や「移転」であって、新築する場合は行政庁の許可が必要なので、注意してくださいね。

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都市計画道路予定地では長期優良住宅の認定は受けられませんーまとめ

都市計画道路予定地では長期優良住宅の認定が受けられません
しみゆう
あまり知られていませんが、都市計画道路予定地では長期優良住宅の認定を受けることができません。
家作くん
長期優良住宅って、建物の性能に関わるものですよね。

様々な優遇が受けられるそうなので、マイホームの性能にはこだわりたい僕にとっては、うってつけの制度だと思っていたんですが・・

しみゆう
もちろん都市計画道路予定地でも、長期優良住宅と同等の性能を持った建物を建てることは可能です。

しかし、仮に長期優良住宅を遥かに超える性能のマイホームを建てられたとしても、そもそも認定が取れないので、住宅ローン控除などの優遇は受けられないんですよね。

家作くん
エ~ッ!優遇制度に期待して資金計画してたのに・・

家づくりって、知らないと損することがたくさんあるんですね。

僕の理想のマイホームは、都市計画道路予定地で実現することは難しそうです。

しみゆう
最近の家づくりでは、「各種税金の控除」や「補助金」などのお金に関わることだけでなく、住み心地に関する建物の性能についてもドンドン進化しています。

今までは「知っていれば得する時代」でしたが、これからは「知らないと損する時代」と言っても過言ではないでしょう。

マイホームが完成してから、「失敗」を感じたり「後悔」しなくて済むように、事前の情報収集には力を入れてくださいね。

長期優良住宅とは

長期的に良好な状態で暮らし続けられる住宅の普及の促進を目的として、2006年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に定められた条件をクリアし、認定を受けた住宅のこと

長期優良住宅の認定を取得すると、「住宅ローン減税」や「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」の軽減など、様々な優遇が受けられる
※2017年10月現在

今回の問題解決と総まとめ

■ 計画決定段階の都市計画道路予定地であれば、建物を建てることが可能
■ 都市計画道路予定地には、他の土地にない「メリット」や「デメリット」がある
■ 都市計画道路予定地で建築可能な建物には、様々な制限が設けられている
■ 都市計画道路予定地では、長期優良住宅の認定が受けられない

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【初心者必見】初めての家づくりでも失敗しない3つの秘訣を大公開!

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