■ 物件のお得感を比較する方法を知りたい人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人
こんにちは！建築士のしみゆうです。
ブログの読者さんから「住宅の広告」に関するご質問を頂きました。
ご相談者の方には直接メールで返答いたしましたが、同じ悩みで困っている方のためにも、ブログで紹介させていただきたいと思います。
資料請求をしたところ、このような画像とメールが届きました。
「当該物件は自由設計のため、ご希望の間取内容にご変更いただけます。
（外壁や内装クロス、フローリング等各種お色目もお好みのものをご選択いただけます。）
また、住宅設備もご予算に応じまして各メーカーより、ご選択いただけます。
建物は着工後約3ヶ月で完成致します。」
そして、広告の設備の欄に、
「システムキッチン、全居室収納、ウォークインクローゼット、クローゼット、床下収納、モニター付インターホン、複層ガラス、IHクッキングヒーター、追焚機能、シャワー付洗面化粧台、上水道、下水道、電気、照明器具、火災警報器（報知機）、温水洗浄便座」
特記事項には、
「外壁サイディング、バス１坪以上、２４時間換気システム、バリアフリー、オール電化」
と、書いてあるのですが、
表示価格の料金の中に含まれていると考えてもいいのでしょうか。
「家づくり」や「不動産」に関する「広告」や「チラシ」は専門用語が多くて分かりづらいので、どのように解釈すればいいのか迷ってしまいますよね。
それに、重要なことに限って小さな文字で記載されていることが多く、商談中に気付けばいいのですが、「契約後に発覚して大失敗・・」なんてこともよく聞く話です。
今回は送っていただいた広告を例に、ご相談者さんの疑問に答えながら、「気を付けたいポイント」や「物件のお得感を比較する方法」について紹介しますね。
この広告には何の費用が含まれているの？
上記の画像は、ご相談者さんに送っていただいた広告です。
この広告の物件価格に「何の費用が含まれていて」「何の費用が含まれていないか」が気になるということは、近隣の相場に比べてかなり割安な物件なのでしょうか。
「土地・建物セット価格 1,552万円」がお得感満載に感じるので、警戒していらっしゃるのかもしれませんね。
ご相談内容の結論から言うと、この広告の物件の「設備」と「特記事項」は、表示価格に含まれていると考えて問題ないでしょう。
（後述しますが、総額から見ても、広告に記載されている内容が含まれていないとは考えづらいので・・）
何故かと言うと、「商品の品質や価格について、実際より著しく優良や有利であると誤認される表示（不当表示）を禁止」している、景品表示法という法律があるので、
費用の総額に含まれないものを「あたかも含まれているかのように表示」したり、「含まれているように勘違いしやすい表示」を行うことはできません。
他にも、費用の総額に含まれないものを表示したい場合は、「〇〇が別途必要です」や「〇〇はオプションになります」といった補足説明を付け加えなければならないんです。
ですが、逆に言うと「広告に記載がないものを費用の総額に含む必要はない」とも解釈できるので、注意が必要なんですよね。
今回の不動産広告を例にすると、広告に記載のない「外部サッシの網戸」や「玄関収納」などが含まれていない場合も考えられるので、商談の際に確認しておきましょう。
最近は一般消費者の知識の向上も手伝い悪徳業者がかなり減っているようですが、まだまだ撲滅しきれていないので、今回のご相談者さんのように警戒心を持って対応したり、万が一に備えて確認を怠らないことは非常に大切なんですよ。
そして、物件のお得感を知るために忘れてはならないのが、建物のグレード（仕様レベル）を見極めることです。
戸建住宅は「設備機器」だけでなく、「外壁材」や「断熱材」「床材」など、様々な部材で構成されており、その一つ一つの建材にもグレードがあります。
それぞれの建材の「メーカー名」や「品番」といった詳細が記載されていれば、広告の情報だけで、お得感を知ることができるのですが、
今回の不動産広告のように、グレードに関する記載がない場合は、実際に建物の「設備」や「仕様」を見てみないと、お得感を知る術がありません。
それと、グレード別の「設備」や「仕様」の相場を把握しておくことも非常に大切です。
基準を持っていないのに、その物件が「お買い得」か「ぼったくり」か判断することなんてできませんからね。
ですが、広告の記載内容が具体的でない理由を考えれば、ある程度のグレードを判断することが可能ですよ。
今回の広告で言えば、もし高いグレードの材料を使った建物であった場合、それ自体が大きな魅力になるので、「設備のメーカー名や品番など、もっと具体的な内容を広告に記載するハズ」なんです。
広告にグレードを記載していないということは、建材のグレードを下げることで費用の総額を抑えた、高いグレードに期待できない物件の可能性が高いことが分かります。
そして、業者から送られてきたメールの「住宅設備もご予算に応じまして各メーカーより、ご選択いただけます。」といった文章からも読み取れるんです。
この「ご予算に応じ」というのは、「設備を変更すると追加費用が発生します」という意味で、「最低限の設備は付いているが、それほどグレードは高くない」と捉えておく必要があります。
ここまでをまとめると、今回の不動産広告に記載されている「設備」や「特記事項」に関しては表示価格に含まれていると考えられますが、建物のグレードは高くないことが予想されます。
せっかくなので、この不動産広告の物件がお買い得かどうかについても分析してみましょう。
そのために、より広告の詳細な部分にも目を向ける必要があるのですが、よく見ると「表示価格に含まれないもの」や「物件のデメリット」「注意しておきたいポイント」があったので、先に解説しますね。
不動産広告で注意しておきたいポイント
上の画像は、ご相談者さんから送っていただいた広告の重要なポイントを拡大したものです。
不動産の広告は、物件の「売り」や「魅力」を大きな文字で目立つように表示することで、お客さんの気を引き、問い合わせてもらうのが主な目的になるのですが、
本当に大切なのは、上の画像にあるような親しみのない専門用語だったり、読み流しやすいように隅の方に小さな文字で表示されている部分の内容なんです。
では、一つ一つピックアップして、順に見てみましょう。
◆① 別途、外構代等必要となります
この一文から、庭などの外構工事費用が総額に含まれていないことが分かります。
それに、「等」という文字が記載されていることから、外構工事費用以外の工事費用が必要になる恐れがあることも予想できます。
このような総額に含まれない工事費用の代表例として、「外部給排水配管工事（建物の給排水管と敷地外の給排水本管を接続する工事）」といった「ライフライン（電気・ガス・水道）に関する宅外工事」があり、必要な工事費用が高額になることも多いので、注意が必要です。
特にローコスト住宅などの「価格の安さを売りにしている物件」では、広告に記載する総額を下げるために、様々な費用を別途工事として設定していることが多いので、気を付けましょう。
◆② 都市計画：未線引区域
これは専門用語になるので、聞き慣れないかもしれませんが、日本の土地は無秩序な市街化を防ぐために「市街化区域」「市街化調整区域」「未線引区域」に区分されており、それぞれに様々な規制が定められています。
今回の不動産広告に記載されている「未線引区域」の大きな特徴は、他の2つの区域に比べて「非常に規制が少ない」ことです。
「規制が少ない」と聞くと、一見自由そうでメリットにも思えるのですが、この特性は悪徳業者の標的になりやすいので、特に注意が必要な区域と言えます。
◆③ 用途地域：無指定地域
これも専門用語になるのですが、日本では土地に「用途地域」を定めることで、その地域に建てる建物の用途（住宅・工場・商業施設等）を制限しています。
例えば、用途地域の一つである「第一種低層住居専用地域」では、良好な住環境を守ることを重視しているので、コンビニのような小規模の商業施設すら建てることができません。
今回の不動産広告には「無指定地域」と記載されているので、「用途地域が定められていない土地に建てられた建物」ということになります。
用途地域が定められていない・・・つまり、どんな種類の建物でも建てられることを意味するので、
数年後、近所に嫌悪施設（一般的に人が嫌う施設）が建設される懸念がないとは言い切れず、将来の周辺環境の変化が気になる土地と言えます。
◆④ 主・代・介
これは物件売買の取引態様（取引の方法）の記載で、「主は売主」「代は代理」「介は仲介」を意味しています。
一般的に、物件の買主が総額以外に別途手数料を支払う必要が生じるのは「仲介」の場合なので、
今回の物件は「売主」に〇があるため、「売買価格×3%+6万円（400万円を超える物件の場合）」といった仲介手数料は必要ないと考えてよいでしょう。
しかし、売主が土地にどれだけの利益を加算して販売しているかまでは分からないので、広告に記載された総額だけでは、相場かどうかを判断する材料にはなりません。
このような不動産広告の重要なポイントを理解していれば、「物件の価値」や「費用の総額」に対する判断材料が増えるので、
問い合わせなどに必要な「時間」や「手間」の節約だけでなく、「割高」や「価値の低い」物件を購入するような失敗を防げます。
家づくりでは、不動産広告に記載された「価格」に惑わされず、しっかりと物件を見極められるかどうかが非常に重要な項目となります。
最後に、この不動産広告の物件がお買い得かどうかについて私なりに分析してみたので、よかったら参考にしてくださいね。
必見！この広告の物件は割安なのか！？ーまとめ
その物件が割安かどうかを知るには、物件を構成する条件を細分化して、相場と比較するのが早道です。
「建物のグレード」や「土地に関わる規制」などが具体的なほど、精度の高い結果を導き出せるのですが、
今回の不動産広告で分かる限りの情報を活用して比較してみましょう。
物件の価格を構成する主な要因は、「土地価格」「建物価格」「売主の利益」です。
※今回は「売主の利益」を知る術がないので、暴利をむさぼっていない一般的な売主と仮定します。
まず「土地価格」ですが、インターネットなどで調べてみると、この物件と同じ地域、同じ町の土地の相場は、「一坪1.6～2.0万円」ということが分かりました。
不動産広告では土地が64.43坪となっているので、「土地の相場の中間値1.8万円」を使って計算すると、この物件の土地は「約116万円」で購入できそうです。
1.8万円（土地の相場）×64.43坪（敷地の広さ）=約116万円（土地価格）
ということは、この物件の土地以外の価格は「1,436万円」ということが分かります。
1,552万円（物件総額）-116万円（土地価格）=1,436万円（土地を除いた価格）
建物の総額を建物の坪数で割ると「建物の坪単価」が算出できるので、この物件の建物の坪単価が「約56.2万円」ということが分かりました。
1,436万円（土地を除いた価格）÷25.54坪（建物の面積）=約56.2万円/坪（建物の坪単価）
この物件の坪単価と「同等のグレードの建物坪単価」を比較することで、相場に比べて割安かどうか分かるのですが、
今回の物件は、外構工事費用が別途ということが分かっているので、一般的な建売住宅の外構工事費を想定した「敷地1㎡当たり1万円」を利用して、外構工事を含んだ坪単価を計算してみましょう。
敷地の面積が約213㎡（64.43坪）なので、これを坪単価に換算すると、建物の面積に対する外構工事費の坪単価は「約8.3万円」必要ということが予想されます。
213㎡（敷地の面積）×1万円/㎡（一般的な建売住宅の外構工事㎡単価）=213万円（外構工事費用）
213万円（外構工事費用）÷25.54坪（建物の面積）=約8.3万円/坪（外構工事の坪単価）
予想される外構工事の坪単価を建物の坪単価と合計すると、「約64.5万円」となります。
56.2万円（建物の坪単価）+8.3万円（外構工事の坪単価）=64.5万円（外構工事を含んだ建物の坪単価）
家づくりの際に、その物件が割安かどうかを見極めるには、「何の費用が含まれていて」「何の費用が含まれていないか」を判断し、基準を同じにして比較することが重要なポイントになります。
今回の物件には外構費用が含まれていませんでしたが、気になる物件と出会えた時は、計算にも挑戦してみてくださいね。
上記の計算により、広告の物件に一般的な建売住宅と同等の外構工事を含んだ坪単価が「約64.5万円」と分かったので、「同等のグレードの建物坪単価」と比べてみましょう。
まず参考として、一般的な建売住宅の建物部分の坪単価（ライフライン・外構工事含む）と言われている「坪単価40～60万円」と比べてみましょう。
約64.5万円（広告の物件の坪単価）＞40～60万円（一般的な建売住宅の坪単価）
それぞれの坪単価を比較することで分かりましたが、広告の物件の坪単価なら、一般的な建売住宅よりも高いグレードでないと割安とは言えないようです。
では次に、注文住宅を扱っている住宅会社の坪単価と比べてみましょう。
注文住宅の坪単価は建売住宅以上に金額の幅が広いので、ザックリとした比較になるのですが、
坪単価「約64.5万円」の場合、「TVコマーシャルなどで知られている大手ハウスメーカー」や「建築事務所によるフルオーダー住宅」は難しいかもしれませんが、「工務店」や「中規模の住宅会社」なら可能な上、選択肢もいくつかありそうですね。
ご相談者さんにはメールで説明させていただいたのですが、
今回の物件は注文住宅である可能性がかなり低く、建設予定の建売住宅を「売立住宅」や「建築条件付き住宅」として、先行販売している確立が高いんです。
それに、「自由設計方式」と記載されていても、少しの変更で総額が大幅に変わることも少なくないので、慎重な契約を心掛けてくださいね。
土地の購入条件に、事前に決められた住宅会社との請負契約が含まれている販売形態の住宅のこと
契約する住宅会社によって設計プランなどの自由度が異なるため、事前確認が不可欠
あくまでも私個人の見解になりますが、今回の広告の物件が割安かどうかをまとめてみましょう。
（もうすでに結果が分かっているかもしれませんが・・）
- 広告の内容から建物の「設備」や「仕様」のグレードは高くないと予想できる
- 外構費用を別途費用にして総額を安く見せかけている
- 総額に含まれる土地価格が「約116万円」と安価（土地の条件から見ると妥当）
- 一般的な外構工事を含んだ建物の坪単価が「64.5万円」と高額
- 注文住宅でなく建売住宅の可能性が高く、プランを変更すると追加費用が必要
広告から読み取れた物件を構成する条件を細分化することで、上記のことが分かりました。
この広告の物件は、総額だけを見ると「1,552万円」と安価に感じますが、どうやら割安とは言えないようですね。
と言うのも、「建物の坪単価」が高額なのはもちろん、「将来的な近隣環境の変化」に対する懸念もありますし、
詳しくは説明しませんでしたが、「未線引区域」というのが非常に気になります。
※「未線引区域」については、ご要望があれば記事にいたします
もちろん、広告から読み取れる条件のみに基づいて推測した結果なので、実際の建物のグレードが非常に高かったり、将来に対する懸念がない地域なのかもしれませんが、そんなことは万が一にもないでしょう。
経験上、相場よりも格安な物件には、一見してわからないデメリットがあるのは当たり前ですし、
もし格安の物件が存在していたとしても、先にプロの業者が購入してしまうので、一般の人達の目には入らないのが現実なんです。
手頃だからといって、闇雲に手を出してしまっては損をする危険性が高いので、
きちんとした相場観を身に付け、納得できる「物件」や「住宅会社」を見つけるのが、家づくりに失敗しない秘訣と言えるでしょう。
住宅業界では表示する坪単価に決まったルールがないので、各住宅会社が発表してる坪単価に「何の費用が含まれていて」「何の費用が含まれていないか」一見して分かりません。
それに、坪単価は建物のグレードだけでなく、建物の「大きさ」や「形」「立地条件」などにも大きく左右されるため、その物件が「割安」か「割高」かは、かなり手慣れたプロでないと判断が難しいのが現実です。
今回のような家づくりに関する「質問」や「相談」があれば、お気軽にお問い合わせくださいね。
■ 不動産広告では、「専門用語」や「小さな文字」で記載された内容の確認が重要
■ 物件を構成する条件を細分化しなければ、実際のお得感は比較できない
■ 格安の物件には、一見して分からないデメリットがあって当然
