■ 建築条件付き土地とはどんなものか知りたい人
■ 家づくりで失敗や後悔したくない人
こんにちは！建築士のしみゆうです。
理想のマイホームを建てる土地は見つかりましたか？
「何処に住むのか」は将来のライフスタイルにも大きく影響するので、
サラリーマンの方は通勤の負担を減らすために、「駅の近くが良い」や
教育熱心な方はお子さんの通う学校の環境を考えて、「あの学校の校区内が良い」などの様に、
自分達家族の要望が叶う土地を探していると思います。
土地を探していると、「建築条件」という条件の付いた土地が多いと思いませんか？
建築条件付き土地とはその名前の通り、「建築（土地に建てる建物）に関しての条件」が付いているので、一定の条件を満たさないと建物を建てることが出来ない土地なんです。
家づくりを始めたばかりでは「条件が付いていたら難しそう・・」と感じるかもしれません。
しかし、それだけの理由で建築条件付きの土地を諦めてしまうと、選ぶ土地の範囲がグッと狭くなってしまうので、なかなか満足できる土地が見つからないかもしれません。
そうならない様に、建築条件付き土地とは「どんなものか」や「購入する際の注意点」について解説させていただきますので、
この機会に、家づくりの知識を1つ増やして下さいね。
建築条件付き土地とは
では、一番気になる土地に付いている建築条件についてですが、
「この土地の購入者は、土地の「売主」か「売主の代理人」からしか建物を建てることが出来ない」という条件が付いています。
なので、あなたのマイホームを建てる住宅会社が「土地を購入した時点で決まってしまう土地」ということになるんですね。
ここで一番大切なのは、「その住宅会社が自分達の理想のマイホームを建てられるか？」ということです。
何故かと言うと、指定された住宅会社が「あなたの理想のマイホームを建てられる」なら何の問題もありません。
しかし、指定された住宅会社の建物の「価格」や「仕様」「性能」などが満足できなければ、いかがでしょうか？
自分達の要望を叶えるために注文住宅を選んだハズなのに、満足できない建物しか建てられないのなら意味がありませんよね。
なので、建築条件付き土地の購入を検討する場合は、「自分達が満足できるマイホームが建てられるか」が一番大切になるのではないでしょうか。
何故、売主は建築条件を付けるのか？
では次に、「なぜ土地の売主は建築条件を付けるのか」が気になると思います。
少し思い出してみて下さい。
「おっ！この土地良いな。」と思った土地に限って建築条件が付いているのではありませんか？
そうです、「たくさんの人が欲しがる土地」には建築条件が付いていることが多いんです。
当たり前ですが、「たくさんの人が欲しがる土地」はすぐに売れます。
売主の立場なら、「せっかくなら、少しでも高く売りたい。」と思うのが人情です。
なので、簡単に言えば「少しでもたくさん儲ける」ために建築条件を付けるんですね。
どういうことかと言うと、土地だけ売ったのでは、その土地の相場の金額でしか売れません。
しかし、建物を建てることを条件に土地を売れば、土地の利益だけでなく、建物の利益も得ることが出来るんです。
「じゃあ、建物を先に建てて土地を売れば良いんじゃ・・」と思うかもしれませんが、建物を先に建てると、
- 建物を建てるための費用が先に必要になる
- その建物を気に入った人しか購入する可能性が無い
- もし、売れなければ被害が大きい
といったリスクを抱えてしまいますし、
建物を先に建てなければ、
- フリープラン（自分達の好みのプラン）に魅力に感じる人が多い
- 土地だけの方が、購入を検討する人の絶対数が多い
- 長期間売れ残っても、必要な経費が少ない
- 区画分譲の場合は、土地を合筆（合わせる）して用途変更が可能
といったメリットもあるので、
「建売住宅」としてでは無く、「建築条件付き土地」として販売する売主が多いんですね。
建築条件付き土地を購入する際の4つの注意点
建築条件付き土地の多くには、下記の様な条件が付いています。
※必ず付いている訳では無いので、契約条項のチェックは必須です。
- 土地の売買契約時に建物を建てる住宅会社が決まっている
- その住宅会社の扱っている「価格」や「仕様」「性能」の建物を建てなければいけない
- 土地の売買契約から一定期間内（3ヶ月程が多い）に、住宅会社と工事請負契約を結ばなければならない
- もし、一定期間内に工事請負契約を結ばなければ、土地の売買契約を「停止」や「解除」しなければならない。
では、一番肝心な建築条件付き土地を購入する際の注意点を1つ1つ解説していきましょう。
土地の売買契約時に建物を建てる住宅会社が決まっている
まず、建物を建てる住宅会社が決まっていることが大前提なので、必ず守らなければいけません。
しかし、最近は指定の住宅会社が1社だけでは無く、数社の住宅会社から選べる「建築条件付き土地」もあるので、
その土地の「売主」か「仲介業者」に、住宅会社の選択の余地があるのか確認すると良いでしょう。
その住宅会社の扱っている「価格」や「仕様」「性能」の建物を建てなければならない
指定された住宅会社に、自分達の満足できるマイホームが予算以内で建てられるかが重要になります。
なので、その住宅会社を見極めてみましょう。
「住宅会社の見極め」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。
建物の「価格」や「仕様」「性能」が満足できて、その住宅会社も信頼できるなら、住宅会社選びをする必要がなくなるので、かなりの「時間」と「手間」を節約できると言えます。
しかし、建築条件付き土地の中にはフリープランと言っておきながら、建物の「外観」や「間取り」などの変更も出来ず、「キッチン」や「お風呂」などの住宅機器の選択も出来ず、
出来るのは、フローリングの色を選んだり、壁紙の種類を選んだりなどの簡単な仕様変更だけが自由（フリー）という住宅会社もあるので注意が必要です。
土地の売買契約から一定期間内に、住宅会社と工事請負契約を結ばなければならない
売主と土地の売買契約を結んだら、住宅会社との建物の「間取り」や「仕様」などの打合せが始まります。
そして、一般的な建築条件付き土地は打合せに期間（3ヶ月間程）を設けており、その期間内で打合せを終わらせなければいけません。
もちろん、両者の同意があれば期間を延ばす事も出来ますが、利益優先の住宅会社の場合は、建築工事が始まらないと売上が回収できないので、打合せを早める傾向があります。
なので、「じっくりを家づくりを楽しみたい」と思っているなら、事前に打合せ期間について相談しておくと良いでしょう。
一定期間内に工事請負契約を結ばなければ、土地の売買契約を「停止」や「解除」しなければならない。
では、一定期間に工事請負契約を結ばない場合ですが、
この場合は、そもそもの土地の売買契約が無かったものとして、契約の「停止」か「解除」が条件に付いていることがほとんどです。
※とは言っても、売買契約の条件を確認する事は必須です。
そして気になるのは。土地の売買契約時の「手付金」や「キャンセル料」がどうなるかですが、
基本的に、全ての手付金は返ってきますし、キャンセル料を支払う必要もありません。
（建築条件付き土地の場合は、建物の打合せを住宅会社と行う事が条件になっているので、打合せを拒否した場合は違約金が発生する可能性があります。）
「なら、リスクは無いんだ・・」と思うかもしれませんが、
住宅会社との打合せを行った「時間」や「手間」は戻って来ませんし、その間は「土地」や「住宅会社」を探す事も出来ないので、全くリスクが無い訳ではありません。
最後に、絶対にしてはいけないことがあります。
それは、納得せずに住宅会社と工事請負契約を結ぶ事です。
もし、あなたが気付かなくても、「契約の事柄が書かれた書類にサイン」をしてしまうと、後で住宅会社が気に入らないとなっても土地の売買契約を解除する事は出来ません。
（もちろん、仮契約でも仮契約書の内容によっては土地の売買契約の解除が出来なくなるかもしれませんので注意して下さい。）
「住宅会社との仮契約」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。
少しでもたくさんの候補から土地を探すーまとめ
いかがだったでしょうか。
知らないと難しく感じる事も、分かってしまえば意外と簡単ではありませんか？
この様に、初めての家づくりでは、知らなかったがために「失敗」や「後悔」をしてしまうことがたくさんあります。
ですが、事前に調べておけば、意外と簡単に避けられることが多いんです。
「家づくりの情報収集」についての詳細へは、下記のリンクから移動できます。
話を戻しますが、
建築条件付き土地の場合は、パートナーになる住宅会社に満足できれば良いのですが、
必ず満足できる訳ではありませんし、むしろ満足できない事の方が多いと思います。
しかし、自分達の要望を満たす土地が、そう簡単に見つかる訳ではありません。
そんな時に役立つのが、「建築条件を外す方法」です。
もちろん、100%可能な訳ではありませんが、売主が納得してくれれば、
「要望を満たしてくれる土地」に「満足できる住宅会社」と家づくりが出来るようになるかもしれません。
次回は、建築条件の外し方について解説したいと思います。
■ 建築条件付きの土地であっても、契約条項の確認は必須
■ 建築条件付き土地での住宅会社との工事請負契約は慎重に行う
■ 建築条件を外すことも不可能では無い
